Ahorrar pagando
La presión de los ahorradores expulsa del centro a las familias de clase media
Las familias han asumido que una forma de ahorro, en estos momentos de bajos tipos de interés, es reducir su carga hipotecaria, y, por ello, según los datos del Banco de España, han aumentado las amortizaciones parciales o totales.
Los inversores compraron una de cada cinco viviendas que se vendieron en España el año pasado, según los datos del servicer inmobiliario Servihabitat. Los inversores se ven atraídos por la alta rentabilidad que da ahora el alquiler de vivienda (en Madrid y Barcelona es de alrededor del 5,5% bruto, sin incluir los gastos de la compra y los de la propiedad y gestión) y por la inestabilidad de las bolsas. “Un desplome súbito de los mercados, como el que hubo tras el Brexit, refuerza la idea en los pequeños inversores de que el inmobiliario es más rentable que los depósitos bancarios y mucho más seguro que la bolsa”, destaca Miquel Laborde, socio de Laborde Marcet.
Las compras por inversión suponen el 21% de las ventas de vivienda de costa, y el 18% de las compras de viviendas de uso habitual según Servihabitat, un porcentaje que ha bajado respecto a años anteriores por la vuelta al mercado de las familias que buscan una vivienda para vivir. Las compras de los grandes inversores se concentran en las zonas más céntricas de Madrid y Barcelona, en las que coinciden también las compras de ciudadanos extranjeros que quieren pasar temporadas por trabajo o ocio en la ciudad, y la presión de ambos tipos de compradores, de alto poder adquisitivo, está volviendo a expulsar a las familias de clase media hacia los barrios periféricos. “En el centro vuelve a haber locuras” reconocen los inmobiliarios. Según los datos de Engel & Volkers, en las zonas más demandadas del Eixample, Ciutat Vella o la zona alta los precios subieron el año pasado más del 15%, y para este año prevén una subida similar. “Este fenómeno no está despoblando el centro de las ciudades, sino que está cambiando el perfil de sus residentes: más cosmopolitas y con un mayor poder adquisitivo”, destacan en Century21. “Los inversores, tanto extranjeros como nacionales, demandan sobre todo edificios de viviendas en propiedad vertical, para revenderlos o explotarlos en régimen de alquiler”, destaca el grupo RtV.
Las familias, en cambio “son el motor del mercado inmobiliario residencial en la periferia”, señalan portavoces de la red de franquicias Century21. Especialmente las de rentas medias y bajas que valoran “la estabilidad de los precios de la vivienda en esas zonas, que están al alcance de su capacidad de endeudamiento, que sigue siendo limitada, y de su renta disponible”. En esas zonas, sin embargo, también hay inversores, en su mayoría pequeños y nacionales, que buscan alternativas a los depósitos bancarios y a la volatilidad bursátil para sus ahorros, comprando inmuebles de un valor medio de 125.000 euros.
Los pequeños inversores nacionales se están dirigiendo también a la vivienda de costa: hasta el 50% de los compradores del último año han tenido en cuenta la oportunidad de inversión que supone la
CENTROS COSMOPOLITAS Los extranjeros y los grandes inversores que compran para alquilar hacen subir los precios
LOS PEQUEÑOS AHORRADORES Compran pisos en la periferia urbana y en la costa, huyendo de los tipos bajos y la bolsa
compra, frente al 15% que asegura que sólo atiendo a su disfrute y un 35% de ventas a extranjeros, según la red de franquicias Alfa Inmobiliaria. “Muchos pequeños inversores han comprado incluso dos o tres viviendas, algunas a precios de unos 40.000 euros”, señala Jesús Duque, vicepresidente de la red. Estos inversores buscan, más que rentas por alquiler, especular con una subida de precios: hace un año se podían comprar viviendas por 35.000 euros que ahora ya no bajan de 50.000” asegura, y considera que aún habrá recorrido al alza porque los precios en la costa son aún un 35% inferiores a los de antes de la crisis inmobiliaria.
Luis Pérez, director general de Don Piso, considera que los precios seguirán al alza pero descarta que se produzcan nuevas burbujas mientras los bancos sigan siendo restrictivos concediendo hipotecas. “Los bancos financian el 80%, y eso obliga a tener un ahorro previo de alrededor del 40% del precio de compra, porque hay que pagar también los gastos y algún arreglo en la nueva vivienda, el traslado y los muebles. Esto, para una vivienda media de Barcelona, que cueste 250.000 euros, obliga a a tener 100.000 euros. Y está al alcance de pocas familias”, por lo que consideró que la banca debería ser más flexible financiando a los particulares que compran una vivienda para su propio uso.