El alquiler de pisos turísticos dispara el interés de los inversores
Invertir para el mercado turístico implica gastos de comercialización y gestión
La rentabilidad de una vivienda se multiplica por cuatro a través de Airbnb
La adquisición de una vivienda destinada a un alquiler turístico se ha convertido en una opción de inversión cada vez más solicitada en las principales ciudades del mundo, sobre todo por nuevas fortunas y por inversores extranjeros. Según un exhaustivo informe elaborado por el portal inmobiliario británico Nested, que analiza la rentabilidad de alquilar una propiedad en Airbnb frente al alquiler tradicional en 75 ciudades de todo el mundo, en Barcelona la rentabilidad si se comercializa una vivienda en la plataforma es casi cuatro veces mayor a si se alquila a largo término.
El estudio de Nested realiza el cálculo sobre una propiedad cuyo valor de adquisición es 431.000 euros y puede alquilarse por 1.222 euros mensuales con un contrato a largo plazo o por 4.358 euros al mes si se comercializa a través de Airbnb, lo que supone que con la primera opción la inversión se recuperaría en 353 meses (cerca de 30 años) y con la segunda bastarían 99 meses (poco más de 8 años). Los autores del estudio, realizado para ciudadanos británicos interesados en invertir fuera del Reino Unido tras el Brexit, apuntan que este contempla sólo las entradas brutas en ambos casos, considerando un 70% de ocupación en Airbnb y un 99% en la renta tradicional.
“Es cierto que invertir para alquiler turístico, como en el caso de Airbnb, es mucho más rentable a primera vista, pero causa muchos dolores de cabeza”, explica Darío Fontseré, adjunto a la gerencia de Fincas Calvet, una agencia de Barcelona dedicada exclusivamente al alquiler. Fontseré narra su experiencia fallida en su última incursión en el alquiler turístico. Puso en el mercado de alquiler turístico dos edificios bien ubicados en el Eixample barcelonés con una decena de apartamentos con la licencia correspondiente. “Es verdad que las rentas fueron un 30% superiores al alquiler tradicional, pero tienes que asumir las comisiones de las plataformas (entre un 3% de Airbnb y un 17% en Booking) y la actividad genera mucho trabajo”, argumenta. Además, en el caso de que el propietario sea una sociedad patrimonial, relata Fontseré, “si lo alquilas durante más de siete años, puedes desgravar hasta el 85% del beneficio en el impuesto de sociedades”.
Aun así, existe un perfil de nuevos inversores interesados en este sector de alta rentabilidad. “Es interesante si se hace a nivel particular con dos ó tres propiedades o de manera masiva con una gestión profesionalizada; la zona intermedia genera más problemas que beneficios”, afirma el experto de Fincas Calvet. De hecho, explica que en el último año han acudido a la agencia una decena de propietarios rebotados del alquiler turístico buscando inquilinos de larga duración.
El fuerte incremento del alquiler turístico ha disparado la demanda y los precios de la vivienda de alquiler en los últimos años. “Hace tres o cuatro años, esto ocurría en las zonas más céntricas, que acaparaban el interés de los turistas, pero ahora este fenómenos se ha extendido a toda la ciudad”, explica Immaculada Amat, directora general de Amat Immobiliaris. La falta de oferta en alquiler también está afectada “porque en Barcelona no se construyen edificios para alquilar porque hay demanda de compra”, dice Amat. Sobre todo, gracias al interés de inversores extranjeros, que buscan propiedades sobre todo en Ciutat Vella y Eixample.
Por su parte, desde la plataforma de alquiler para particulares Airbnb defienden que la mayoría de sus usuarios alquilan su propia vivienda y sólo una mínima parte son profesionales. Según datos aportados por Airbnb, el 73% de los anfitriones en Barcelona solamente tiene un anuncio y el 68% afirma que alquila su vivienda habitual.
En el término municipal de Barcelona hay 800.000 viviendas y Airbnb tiene aproximadamente 20.000 anuncios, de los que la mitad son de piso entero. Entre estos, el 2% alquilaron su propiedad durante más de 120 días, aseguran fuentes de Airbnb, que calculan que solamente el 0,3% del total de propiedades de la capital catalana ingresaron a través de la plataforma más renta de la que hubieran obtenido en el mercado de alquiler tradicional, lo que supondría
“La renta bruta puede ser un 30% más alta, pero causa muchos dolores de cabeza”, dicen los expertos
un total de 2.400 viviendas. La plataforma defiende que “la presión de los precios de la vivienda sucede en todas las grandes ciudades del mundo que resultan atractivas”. Los precios, aseguran, han evolucionado en paralelo con las dinámicas de los fondos en el mercado inmobiliario, como la inversión en un contexto de escasez de oferta.