‘Cazadores’ de edificios de un solo propietario en Barcelona
El interés de los fondos de inversión dispara la demanda
Los buscadores de edificios de un solo propietario crecen en Barcelona. La transformación de viejas fincas en promociones de alto standing es un negocio en auge. Pero las operaciones más rentables no se anuncian en internet. Los buscadores dicen que se patean las calles, se fijan en las fincas más deterioradas, preguntan a los inquilinos de un modo casual si todos los pisos de ese inmueble son de alquiler. “Y así quizás des con un edificio venido a menos de un matrimonio mayor que vive lejos y que no puede rehabilitarlo, ni siquiera mantenerlo”. O con uno de varios hermanos que no se ponen de acuerdo ni para adecentar el portal. O con uno tan destrozado que está vacío... En el sector se conocen como operaciones bajo radar. El comprador siempre da el primer paso. “Si la venta se anuncia, quizá tiene inquilinos con contratos indefinidos...”. La gente con buenas propiedades no se fija en los carteles de “compro edificio en este barrio”. “Los cuelgan espabilados sin dinero. Y si alguien los llama, buscan inversores. Van tras una comisión”. El negocio está en la reventa. “Puedes rehabilitarlo y comercializarlo... o vendérselo directamente a un fondo...”. Los modos de estos profesionales son muy dispares.
“Mi hermano y yo compramos edificios de un solo propietario en Barcelona desde hace cuatro años –dice Sergi Leiva, fundador de Mk Premium, una de las empresas buscadoras más activas–. Ahora abrimos una oficina en Madrid. Empezamos con nuestros ahorros, sin financiación, comprando edificios de uno en uno. Cada vez es más difícil encontrar fincas interesantes, pero el año pasado nos hicimos con 19. En Barcelona hay unas 35.000 propiedades de un solo dueño: solares, naves industriales, incluso iglesias... y de todas ellas unas 10.000 son edificios residenciales. Ahora, como nosotros, en el ámbito primario, buscadores potentes, operamos unos diez. Y unos 50 fondos de inversión están muy atentos. Se hacen con todo lo que sale al mercado. Nosotros les ofrecemos productos que no están en el mercado”.
“Ahora hay mucho dinero extranjero en el mercado –dice Gerard Marcet, de la asesoría Laborde
PESQUISAS A PIE DE CALLE Su principal objetivo son las fincas de dueños que no pueden afrontar su rehabilitación
& Marcet–. Las referencias de los fondos son Londres, París, Nueva York... y Barcelona les parece barata. Así que los precios suben. Vivimos un calentón. La compra de un edificio puede ser, proporcionalmente, más cara que la que de un piso. Hay mucho producto recalentado, gente que sólo compra para vender”. En la Barceloneta y el Gòtic son frecuentes las excursiones de inversores extranjeros: comerciales catalanes los llevan en furgonetas oscuras a ver edificios de un propietario. Estas visitas suscitan una gran inquietud vecinal. Muchos sienten que los echan de sus barrios. La gente se está organizando. Hace pocas semanas nació el Sindicat de Llogaters. Su principal objetivo es acabar con los alquileres abusivos. Su presentación atestó el Casinet d’Hostafrancs. Una de sus mayores preocupaciones son los desahucios invisibles, aquellos derivados de un encarecimiento del alquiler que impide al inquilino renovar su contrato. Este fenómeno está suscitando una gran preocupación en Sant Antoni. Fem Sant Antoni, otra entidad de reciente fundación, está empapelando el barrio de carteles con buitres, haciendo manifestaciones con forma de procesión, elaborando un mapa de pisos turísticos ilegales en el barrio... Las asambleas de ciudadanos muy preocupados se suceden barrio tras barrio.
Mk Premium se dio a conocer tras adquirir el año pasado una degradada finca de la calle Lancaster y decir a sus inquilinos que no renovaría sus contratos. Luego denunció a Gala Pin, la edil de Ciutat Vella, por acusarlo de violencia inmobiliaria. “Ofrecimos compensaciones a todos los inquilinos, incluso a ocupas”, retoma el fundador de Mk Premium. Ahora la empresa está reorientado su actividad. “Ya no rehabilitamos. No hace falta. Los fondos compran enseguida. Arreglaremos las zonas comunes de Lancaster y la ofreceremos a algún fondo que quiera hacer apartamentos. Allí iba gente a drogarse. Ya se vendieron también otros edificios cercanos. Pronto la calle cambiará de un modo espectacular. Mejorará muchísimo. Nuestra última compra, en la calle Milans, en el Gòtic, tampoco requiere obras, sus alquileres son convencionales, está en un gran lugar...”. Mk Premium facturó más de 13 millones de euros en el 2016. Este año quiere superar los 22.
Anna Gener, directora de la asesora Aguirre Newman, dice que los tipos de interés están bajos, la bolsa se antoja volátil, la renta fija tiene poca rentabilidad..., así que el dinero se fija en el ladrillo. Hablamos en términos macroeconómicos, de dinero de todo el planeta. “Antes de la moratoria hotelera la demanda en Barcelona se centraba en establecimientos hoteleros –dice Gener–, y ahora en el residencial, sobre todo en el alto standing. Algunos fondos ofrecen compensaciones a los inquilinos para rehabilitar la finca lo antes posible y otros operadores prefieren ir cobrando los alquileres y reformando los pisos a medida que quedan vacíos. La demanda de alto standing en Barcelona es alta.
La ciudad está de moda. Muchos extranjeros con poder adquisitivo quieren vivir aquí. Y los fondos ven una oportunidad en la diferencia de precios de Barcelona con respecto a las grandes urbes. Pero esta es una ciudad muy comprimida, donde todos quieren vivir cerca del centro. Y la oferta de pisos de alquiler en Barcelona es muy escasa, y la de pisos públicos aún menos. La demanda
sube y los precios también, y ello afecta a la vida de la gente”.
“La búsqueda de edificios de un solo propietario se está complicando –dice Álex Miquel, socio de Bonavista, promotora que en los últimos dos años compró cinco edificios en el Eixample para destinarlos a pisos de alto standing–. Sólo compramos inmuebles de un solo propietario sin inquilinos. Somos muy
respetuosos con el entorno urbano y social de nuestra ciudad”. Bonavista está rehabilitando la casa Burès, en la calle Ausiàs March. Además, muy cerca, reformará otras dos fincas, una del arquitecto Enric Sagnier, en el número 2 de Girona, y otra en el 34. En los últimos tiempos estas fincas fueron empleadas principalmente como oficinas. La inversión de Bonavista en la compra de inmuebles en Barcelona desde el 2014 supera los 75 millones de euros. “Nos interesan fincas centenarias bien ubicadas. Buscamos a sus propietarios en el registro. Planteamos proyectos muy concretos y laboriosos, con decenas de artesanos, y buscamos inversores. Se expande la creencia de que todos los fondos
LA GRAN OPORTUNIDAD La diferencia de precios con respecto a las grandes urbes atrae la inversión extranjera INQUIETUD CIUDADANA El aumento de los alquileres está dando pie a movimientos de resistencia vecinal
de inversión son especulativos, pero no es así. El origen del dinero de muchos fondos es diverso. Allí pueden estar los ahorros de una familia o los planes de pensiones de colectivos profesionales”.
“La demanda de edificios seguirá varios años –dice Mónica Mir, directora de inversión de la asesora Busquets Galvez–. También continuará llegando capital extranjero. Ahora la mitad del capital de inversión es extranjero. Destacan los ingleses, los franceses y últimamente los israelíes. Influirán el Brexit, el efecto Trump, la creación de vehículos de inversión como las socimis, la buena reputación inmobiliaria de Barcelona... Pero las buenas fincas son cada vez menos”.