Inversión en hoteles
El auge del turismo dispara los precios en las grandes ciudades
Los inversores se lanzan a comprar hoteles vacacionales. La causa principal es el auge del turismo, que dispara los precios en las grandes ciudades.
Los hoteles vacacionales se han convertido en el activo preferido por los inversores en el 2016, por la recuperación del turismo y por el alto precio que ya han alcanzado los establecimientos en las grandes ciudades, que reduce el margen para que se revaloricen, explicó Albert Grau, socio director de la consultora Magma, al detallar el contenido de su informe de Gestión de activos
hoteleros.
Grau destacó que el 65% de las compras realizadas en 2016 eran de hoteles de vacaciones, al contrario de lo sucedido en los últimos años en que el interés inversor se concentraba en los hoteles urbanos, que el año pasado representaron sólo el 33% de las transacciones. Un pequeño 1,4% de los hoteles vendidos fueron establecimientos de montaña.
“Los inversores compran hoteles de tres estrellas, de categoría media y anticuados, para invertir en su reposicionamiento, transformándolos en cuatro estrellas de gama alta, y confiando en que van a encontrarles un buen operador para venderlos con plusvalía en cuatro años”, aseguró Grau.
Entre los mayores inversores del año pasado en este segmento destacan socimis, principalmente Hispania, que se ha convertido en el mayor propietario hotelero de España, o el fondo HI Partners que, por ejemplo, adquirió el hotel Terramar de Sitges para remodelarlo y convertirlo en un hotel Me que gestiona Meliá.
El interés de los inversores por este segmento de mercado se produce por los altos precios que ya han alcanzado los hoteles en las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, donde el efecto de la moratoria de aperturas del Ayuntamiento ha disparado los precios. “Comprar un hotel aquí no es una cuestión de rentabilidad, sino casi sólo un capricho”, destacó Grau. Madrid, Málaga, San Sebastián, Sevilla o Palma son otras de las ciudades donde los aumentos de los precios están alejando a los inversores.
Según el informe de Magma, los precios medios de los edificios hoteleros subieron un 15% el año pasado. El precio medio de la mayoría de las compraventas osciló entre los 60.000 y 120.000 euros por habitación, mientras que en los años anteriores predominaban las operaciones en que se pagaban menos de 60.000 euros por habitación, sobre todo porque se vendían hoteles muy endeudados.
Las subida de los precios de venta, y la buena marcha del negocio hotelero, ha hecho que también suban los alquileres (el 32% de los establecimientos se operan en régimen de alquiler). Las rentas han subido entre el 15% y el 20%, y en su mayoría oscilan entre los 3.000 y 9.000 euros por habitación y año, con un fuerte descenso de las rentas de menos 3.000 euros que el año anterior aún suponían el 20% del total del mercado. “Desde el 2012 los alquileres se renegociaban a la baja. El año pasado esto ya no se produjo”.
Magma destaca también un cambio en la mentalidad de las empresas hoteleras, que están vendiendo los edificios en los que se ubican sus hoteles para explotarlos en alquiler. “Siguen el modelo que llevan años asumiendo las grandes cadenas como Marriot, Hilton o Intercontinental, y destinan los recursos que obtienen con las ventas a mejorar la gestión de su actividad hotelera, impulsando la marca o mejorando el software de gestión, por ejemplo”.
Las oportunidades de inversión para el año 2017 seguirán en los hoteles vacacionales y en las ciudades secundarias, como Valladolid, León, Burgos, A Coruña, Vitoria o Granada. “Son ciudades donde se construyeron muchos hoteles en los años del boom y donde los precios de los establecimientos son aún bajos, pero su negocio se está recuperando, porque mejora el turismo nacional, que se hospeda en ellos para escapadas de fin de semana y porque ha vuelto la actividad corporativa y los viajes de incentivos”, indicó Albert Grau.
Los operadores pagan un alquiler medio de entre 30.000 y 90.000 euros al año por un edificio hotelero