Las inmobiliarias pagan a vecinos para captar pisos
La falta de viviendas en venta en las grandes capitales lleva a una guerra entre agencias
La concentración de la demanda en zonas céntricas de grandes ciudades, especialmente Barcelona, está originando una guerra entre inmobiliarias con el resultado de prácticas poco ortodoxas e incluso ilegales. “Hemos vuelto al campi qui pugui”, resume una alta ejecutiva.
“Hemos vuelto al campi qui pugui”, lamenta Inma Amat, copresidenta de Amat Inmobiliaris, para resumir la situación que vive la intermediación inmobiliaria. La falta de pisos para vender en las grandes capitales, donde se concentra la demanda de los compradores, ha enzarzado a las inmobiliarias en una guerra, no siempre leal, para captar clientes, y que les lleva incluso a ofrecer dinero, hasta 500 euros, a vecinos o porteros para que les informen de que ha salido un piso a la venta.
Las inmobiliarias tradicionales enfrentan también la presión de los servicers, las inmobiliarias de los grupos financieros que concentran una enorme oferta inmobiliaria procedente de los años de la crisis, explica Óscar Mateu, director general del portal inmobiliario YaEncontre.com. “Tienen un enorme poder de mercado que les permite trabajar con unos márgenes más ajustados y bajar las comisiones que ofrecen a sus comercializadores”, explica.
Joan Ollé, presidente de los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria (API) de Catalunya, recuerda que en los últimos tres años “hemos vuelto a tener casi tantas inmobiliarias como antes de la crisis”. Según las estimaciones del colegio, el número de agencias ha subido más del 45% “pero no hay mercado para todas, y así como se han creado muchas, otras tantas se ven abocadas a cerrar. No hay producto para todas”.
Para captar inmuebles todo vale. Como ofrecer regalos gancho a los propietarios, para firmar contratos de exclusividad, o incluso pagar comisiones o primas no solo al vendedor, sino también al comprador para elegirle entre el resto de los candidatos para que se quede el piso. “La ley impide explícitamente que se cobre comisión a los dos”, advierte Ollé, que anima a los compradores a los que se les pida una comisión a denunciarlo.
Sin embargo, la mala práctica más frecuente es inflar la valoración del piso para captar al propietario con un contrato de exclusividad. “Se le deslumbra con un gran precio, fuera de mercado, para que firme un contrato con una comisión fija. Luego el piso no se vende y le convencen para bajar el precio... y la comisión queda fija, con un porcentaje mucho más alto que la media del sector”, señala Amat.
Javier Llanas, director general del portal inmobiliario Habitaclia, explica que en las capitales, y especialmente en Barcelona “ahora tenemos un mercado con clientes pero sin producto”. Se ha disparado la demanda de familias que en los años de la crisis retrasaron su decisión de comprar vivienda y ahora han recuperado la confianza para asumir una inversión de este tipo, pero no hay suficientes inmuebles a la venta. “Las inmobiliarias más veteranas e implantadas tienen una clientela de confianza, que les aporta inmuebles, pero otras, sobre todo las más jóvenes, no. Y algunas ofrecen incluso hasta 500 euros a los vecinos para que les informen de la existencia de pisos en venta”. “Hay quien paga a los vecinos, o al portero para que le traigan pisos” reconoce también Joan Ollé, presidente de los API catalanes y de la inmobiliaria Ollé Bertrán.
Llanas explica que a consecuencia del boom de nuevas aperturas ha bajado el número medio de vivendas que cada una tiene en cartera para comercializar, de 70 a apenas
CERRAR POR FALTA DE PRODUCTO La cartera media de las inmobiliarias ha bajado a 25-30 pisos, el mínimo para ser viable
25 o 30. Una cifra crítica, porque por debajo de 30 la mayoría de estas firmas ya no pueden cubrir costos. “Los inmuebles que están en buenas condiciones y a un precio ajustado se venden en un par de meses, pero no todos son así” de forma que “estamos viendo muchas inmobiliarias que abren y, por falta de producto, cierran sin llegar a cumplir un año”.
En el 2010 la Generalitat creó un registro de agentes inmobiliarios y exigió a quienes deseen ejercer esta profesión un curso de 200 horas lectivas, que imparten tanto los colegios oficiales de API como otras instituciones en Catalunya. Pese a ello, Imma Amat destaca “la falta de profesionalidad de muchos agentes, en muchos casos ligada a su situación laboral: se han extendido los falsos autónomos”. Esto, explica, supone una competencia desleal respecto a las inmobiliarias que ofrecen estabilidad laboral a sus trabajadores. “Y para esos agentes, sin sueldo fijo y sin producto, vale todo” remacha Amat.