Los pisos se sobrevaloran un 20% al ponerlos en venta
Incorporan expectativas de subidas de precios propias de los años del boom
Los propietarios que ponen una vivienda a la venta sobrevaloran sus precios alrededor del 20% respecto al valor de mercado de los inmuebles similares de su zona, según un estudio realizado por la inmobiliaria Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra. El director del departamento de análisis e informes de Tecnocasa, Lázaro Cubero, explicó que la sobrevaloración más alta se da en Málaga y Zaragoza, donde los propietarios piden de media un sobreprecio del 24%, seguidas por València (22%), Sevilla y Cornellà de Llobregat (20%), Barcelona (19%), Madrid, Mataró y Badalona (18%) y por último Premià de Mar (12%), entre las ciudades donde opera el grupo. El recuerdo de los precios más altos que se alcanzaron en el 2007 y el asumir expectativas de subidas de precios cercanos al 20% como había esos años e incorporarlas a los precios explican en buena parte el fenómeno.
“Nosotros presentamos al propietario un estudio sobre el valor de mercado de su vivienda, y algunos propietarios son receptivos, mientras que otros, que quizás ya han hecho cálculos de que necesitan una determinada cantidad como entrada para comprar otro inmueble, no rebajan su precio”. Según Cubero, esta práctica ya se daba en los años previos a la crisis, pero entonces los precios crecían a tasas del 20% anual, con lo que la valoración excesiva de los propietarios podía quedar absorbida por la propia dinámica del mercado en un plazo razonable. “Ahora los aumentos de precios son muy inferiores (del 11,15% en el 2017), y nosotros, por ejemplo, preferimos no aceptar inmuebles sobrevalorados, aunque otras inmobiliarias lo hacen para captar al cliente”. A su juicio, al cabo de unos meses los propietarios se dan cuenta y rebajan el precio.
Cubero señala que la sobrevaloración es un freno enorme para los compradores potenciales “ya que en ciudades como Barcelona, donde el precio de un piso fácilmente supera los 200.000 euros, estamos hablando ya de 40.000 euros”. “Los compradores ahora deben analizar bien el mercado antes de comprar”, recomienda.
El estudio de Tecnocasa destaca que es usual que los compradores traten de negociar el precio a la baja, pero de media la rebaja del precio que aceptan es del 5,1%: un nivel ya muy cercano al que existía en los años del boom (entre el 2004 y el 2006 rondó el 4%), y muy lejos de las rebajas del 14,2% que aceptaban los propietarios en el 2012 para vender sus pisos.
Ricardo Sousa, consejero delegado de la franquicia Century21 para España y Portugal, corroboró recientemente que los propietarios de pisos de segunda mano tienen ahora “expectativas de precios inasumibles para la población nacional, de clase media o baja”. A su juicio, “haría falta más obra nueva para poder estabilizar los precios, que ahora están subiendo demasiado”. Para Emmanuel Virgoulay, socio fundador de Barnes Spain, la tasa de sobrevaloración es también muy alta entre los pisos de lujo de Madrid y Barcelona, hasta cerca del 30%, de forma que en los mejores barrios de ambas ciudades “los propietarios fijan unos precios de venta que se acercan a los de grandes capitales europeas como París, Londres o Berlín”.
Uno de los motores del mercado inmobiliario en el 2017 siguieron siendo los inversores: según los datos de Tecnocasa realizaron el 28,8% de las compras, cuatro puntos más que en el 2013. “La baja rentabilidad de los depósitos bancarios sigue atrayendo inversores, que compiten con las familias que buscan piso”, explicó. Según los datos de la firma, el 72% de los inversores
SOBREVALORACIÓN LOCAL Alcanza en Málaga y Zaragoza el 24% y es en Barcelona del 19%, y en Madrid, del 18%
POCA NEGOCIACIÓN Los compradores logran de media una rebaja del 5%, de vuelta a los niveles del 2006
compra al contado, mientra que un 27% también pide hipoteca. La mayor actividad del mercado, sin embargo, viene de quienes buscan una vivienda para uso propio.
El aumento de los precios ha cambiado la financiación de las compras: si en el 2013 el 52% de los inmuebles que vendía Tecnocasa se pagaban al contado, hoy son sólo el 30%, porque el 70% de los compradores, incluyendo a inversores, ha de recurrir a una hipoteca.
El comportamiento de los inversores, señala Cubero, ha sufrido un vuelco en el último trimestre en Barcelona por la inestabilidad política: el porcentaje de compras realizado por inversores, que llegó al 37% en el tercer trimestre, bajó al 27% en el cuarto, mientras que ha bajado un 43% el número de compras de inmuebles que se pagan al contado. “Se han parado los inversores internacionales, mientras que los nacionales, en cambio, siguen activos”, señaló. La menor presión de los inversores nacionales ha llevado a que los precios incluso bajen en los distritos más turísticos (Eixample, Ciutat Vella, Sant Martí o Gràcia), arrastrando a la baja el precio medio de venta del conjunto de la ciudad, un 1,34%. “Si este cambio en la dinámica de los inversores se consolida, es probable que veamos un frenazo en el ritmo de aumento de los precios en Barcelona”, advierte Cubero.