El efecto Amazon dispara la inversión en instalaciones logísticas
La contratación de naves industriales sube un 50% en Catalunya hasta marzo
El auge del comercio electrónico ha disparado la contratación de espacio logístico a niveles record: el año pasado la inversión en la compra de naves logísticas alcanzó los 1.353 millones de euros en España, un 63% por encima del año anterior. Las ventas por internet crecen a un ritmo del 24,8% anual en España, según la CNMC, y mueven ya 21.800 millones de euros anuales, y este “efecto Amazon” obliga a los grandes grupos comerciales a ampliar continuamente su infraestructura logística. Para ellos, y para las empresas de transporte, las inmobiliarias se han lanzado a promocionar nuevas naves, tan cerca de las grandes ciudades como la escasez de suelo lo permite, mientras los inversores se posicionan atraídos por la subida de las rentas, que alcanzan ya entre los 6,75 euros por m2/mes en las mejores ubicaciones de Madrid y Barcelona, según la consultora Savills Aguirre Newman.
“El aumento del consumo por parte de hogares y empresas continuará siendo el principal motor de crecimiento, con una clara mejora de las ventas impacta fundamentalmente sobre la demanda de locales comerciales e instalaciones logísticas”, señaló Solvia Market View , que considera que el grueso de la inversión internacional se concentra en Madrid, Barcelona, València y Zaragoza.
La inversión en naves logísticas multiplicó el año pasado los mínimos, de apenas 93 millones de euros, que alcanzó en el 2010, el año más duro de la crisis para este sector, según los datos de otra consultora JLLS. Y junto a las grandes naves, que ocupan los grandes operadores logísticos se está desarrollando un mercado de naves pequeñas y medianas, más céntricas, y otras en ciudades medianas, para dar más capilaridad a la distribución, que según Solvia captaron una inversión de unos 912 millones de euros, en muchos casos aportados por inversores locales y family offices. Las rentabilidades medias del sector, recuerda Solvia, son ya del 7,3% anual, y rondan el 5,85% en las mejores ubicaciones de Madrid y Barcelona, muy demandadas y por lo tanto muy líquidas, cuando activos de inversión más tradicionales como las oficinas dan rentabilidades de entre el 4% y el 5,5%. Por ello, recuerda el informe, son fondos internacionales como Greenoak, Neinver, Logicor o Rockspring los que han protagonizado en los últimos meses las mayores operaciones del sector por volumen económico y dimensiones.
En Catalunya, la contratación de espacio logístico ha superado los 187.000 metros cuadrados durante los primeros tres meses del año, lo que supone un incremento de la demanda cercano al 50% con respecto al mismo periodo del 2017, según los datos de la consultora Cushman & Wakefield. Entre las operaciones más destacadas del trimestre figura el alquiler de una nave logística de 49.000 m2 en Abrera, propiedad de Invesco, a un operador logístico del sector de la automoción, y el alquiler, por parte de Mercadona, de 29.000 m2 en Sant Esteve Sesrovires.
Según la consultora CBRE, la alta demanda de naves de grandes dimensiones, aptas para los operadores logísticos, consecuencia del aumento del consumo y del comercio electrónico durante los últimos años, y la falta de disponibilidad de espacios en el primer arco de Barcelona, donde actualmente solo hay 10.000 m2 desocupados, está provocando que los operadores logísticos y de e-commerce estén intentando anticiparse al mercado alquilando los pocos espacios disponibles que quedan y, en muchos casos, realizando operaciones llave en mano. Esta situación, y las altas rentas que se piden en esta zona, ha llevado a los operados a contratar espacio en el segundo arco, que en el primer trimestre ha supuesto el 60% de las operaciones y el 88% de la contratación total. Según Cushman & Wakefield, el 44 % de las operaciones cerradas
La alta rentabilidad media atrae a fondos internacionales como Grenoak, Neinver, Logicor o Rockspring
corresponden a la zona de Barcelona y el Baix Llobregat, mientras que un 38% están en el Vallès y un 18% se reparte entre el Camp de Tarragona, el Penedès y Girona.
En toda Catalunya, recuerda CBRE, la tasa de disponibilidad del mercado logístico ha descendido desde el 14,2% de finales del 2014 al 4,1% actual. Según la consultora, en el primer y segundo arco de Barcelona, donde hay menos del 1% de naves vacías, la situación es crítica, mientras que en el tercer arco llega al 10%.
La alta demanda de inversores interesados en comprar naves se une a la falta de producto en el mercado. Según el informe realizado por la asociación de promotores (APCE) y la inmobiliaria Forcadell, en los últimos dos años parte de los propietarios de naves han retirado de la venta sus inmuebles y los han puesto en alquiler para beneficiarse de la alta rentabilidad del alquiler y a la vez mantener el patrimonio. Así, recuerda la APCE, en la provincia de Barcelona los alquileres suben a tasas interanuales de entre el 11% y el 16%, con aumentos aún mayores en el Garraf i el Camp de Tarragona. Pese a la falta de producto, durante los tres primeros meses del año se cerraron un total de 18 transacciones, un 38% más que las 13 que se concretaron durante el mismo periodo del año anterior, según datos de Savills Aguirre Newman.