Frenazo de la inversión bursátil en el sector inmobiliario
Una demanda a la baja aplaza la prevista salida a bolsa de varias promotoras españolas
Los grandes inversores internacionales han enfriado su apetito por el sector inmobiliario español y han obligado a frenar las salidas de nuevas empresas a bolsa. La falta de demanda refleja las diferencias con el boom inmobiliario de hace una década: entre el 2005 y el 2007 salieron al mercado cinco promotoras (Astroc, Renta Corporación, Parquesol, Realia y Riofisa), mientras que en este nuevo ciclo Neinor fue la primera promotora en salir al mercado, marzo del 2017, seguida por Aedas en octubre y Metrovacesa, en febrero del 2018, pero esta ya tuvo que reducir el precio un 15% y el porcentaje de capital vendido para lograr volver al mercado.
El consejero delegado de Neinor, Juan Velayos, aseguró esta semana en el foro MedCap que el parón es meramente “coyuntural”, debido a que ha habido varias salidas “muy seguidas en muy poco tiempo”, que han saturado la demanda de los inversores. En un coloquio moderado por Alberto Valls, socio de Deloitte, Velayos reconoció que “el enamoramiento del mercado” hacia las promotoras “parece que pasó”, ya que “los inversores son hoy más cautos que hace seis meses”.
Los directivos del sector reconocen que el mercado inmobiliario está lejos de la situación que se vivía en el 2005, cuando todo se vendía a cualquier precio: actualmente la demanda de vivienda nueva y las alzas de precios se concentra en Barcelona y Madrid y los enclaves turísticos más consolidados, por lo que los inversores examinan con lupa los proyectos de las promotoras de ámbito nacional. Sergio Gálvez, director de estrategia de Aedas Homes, reconoció que “las promotoras han de ofrecer un proyecto diferencial, para que no sean vistas como una más que sale a bolsa en el ciclo expansivo del sector, sino que tengan algún atractivo, como su bolsa de suelo o su ámbito geográfico”.
Las promotoras se ven también perjudicadas por el largo ciclo de producción de una vivienda: la recuperación de la obra nueva empezó en el 2015 y sólo ahora empiezan a entregar las primeras promociones. Fuentes financieras destacan que las promotoras españolas ahora venden sobre todo expectativas a los inversores internacionales, porque tienen preventas de viviendas sobre plano, pero pocas viviendas entregadas y cobradas. Pero las promotoras inglesas o francesas se valoran en bolsa con multiplicadores de la caja que generan y los inversores sólo aceptan valorar las firmas españolas con un descuento que sus accionistas no quieren aceptar, porque quieren que esas expectativas se incorporen en el precio.
Este desfase entre las preventas, crecientes y a precios más altos en una coyuntura alcista, y la facturación se refleja en el precio de las promotoras cotizadas: las tres se mantienen prácticamente en el mismo precio al que debutaron en bolsa. “Los inversores están a la espera de comprobar que esas viviendas
INSTITUCIONALES PRUDENTES El inmobiliario no se ha recuperado en toda España y los inversores se muestran cautos
VALORACIONES
Las firmas incluyen expectativas de alzas de rentas y de ventas para salir a buen precio
prevendidas se escrituran y se mantiene el ritmo de ventas”, reconocen fuentes financieras. La recuperación del mercado inmobiliario da confianza a los ejecutivos del sector de que sus previsiones son factibles. Félix Abánades, presidente de Quabit, recordó que el año pasado se acabaron 57.000 viviendas, frente a una media histórica de 225.000, y previó que crezcan a ritmos de más del 20% anual para llegar al menos a las 150.000 viviendas nuevas vendidas al año. “Las promotoras han de demostrar a los inversores que tienen un negocio viable”, señala.
Algo similar sucede con las socimis que explotan pisos en alquiler, como la propia Testa: para salir a bolsa desean valorar la empresa incorporando la subida que aplicarán a los alquileres cuando venzan los contratos vigentes, para situarlos a nivel de mercado, mientras los inversores prefieren valorar los ingresos que muestran sus cuentas.
La inestabilidad de las bolsas en los últimos meses y la crisis política, en Italia y en España, es un nuevo contratiempo para las empresas que quieren salir a bolsa. O más claramente para sus accionistas: en algunos casos, como Testa, bancos que quieren reducir su exposición al inmobiliario. Pero más frecuentemente fondos, que han realizado fuertes inversiones en los últimos tres años en comprar equipos y suelo, y preferirían una desinversión rápida antes que estabilizarse como accionistas de un grupo promotor. Sin embargo, los inversores institucionales que invierten en empresas cotizadas, que han de tomar su relevo, no quieren riesgos.