Barcelona y Madrid ya sólo venden pisos nuevos sobre plano
Las pocas promociones y la alta demanda han dejado sin stock a las dos capitales
La presión de la demanda de vivienda nueva y las pocas promociones que se llevan a cabo en Barcelona y Madrid han dejado prácticamente sin stock a estas dos capitales. Por esta razón, los compradores ya sólo pueden adquirir sobre plano y esperar uno o dos años para estrenar el piso.
El prêt-à-porter ya no existe en las grandes capitales para la vivienda nueva: no hay pisos construidos a la venta en Madrid y Barcelona, y quien quiera busca un piso nuevo en ambas capitales prácticamente sólo puede optar a comprarlo sobre plano y esperar de uno a dos años a poder estrenarlo.
Según el censo de vivienda elaborado por Sociedad de Tasación, Barcelona y Madrid y sus áreas metropolitanas, los dos mayores mercados inmobiliarios de España, han reducido sus existencias de vivienda nueva en un 90% en los dos últimos años. Y paralelamente se ha producido un aumento de la demanda de compra, que ya solo puede ser atendida vendiendo promociones que en muchos casos ni siquiera se han empezado.
César Hernández, director de análisis de mercados de Sociedad de Tasación, explica que en 2014 cerca del 60% de los pisos nuevos que estaban a la venta en la ciudad de Barcelona o en la de Madrid estaban acabados, y listos para entrar a vivir, mientras que hoy sólo están en esa situación un 15% en Barcelona capital y un 3% en Madrid. “La presión de la demanda hace que esta tendencia, además, empeore. Y que sea una situación difícil de revertir”. A su juicio, y con el ritmo de inicios de nuevas obras, al menos durante los próximos dos años se mantendrá la imposibilidad de comprar un piso nuevo ya acabado. “Hemos de esperar hasta que empiecen a subir los tipos de interés. Entonces quizás se enfríe el interés comprador, baje el ritmo de ventas y las promotoras acaben las obras teniendo aún pisos sin vender”.
La falta de stock se ve agravada por la política comercial de algunas promotoras, que desean capitalizar las subidas de precios de la vivienda que los expertos anticipan para los próximos años. Así, algunas promotoras no comercializan todos los pisos que tienen en marcha, sino apenas un 30%, el mínimo que exige la banca para conceder el crédito para financiar las obras, y esperan a sacar a la venta el resto de pisos cuando acabe la promoción, presumiblemente a precios más elevados. En otros casos, los promotores sí que sacan toda la promoción a la venta, pero a unos precios superiores a los de mercado, convencidos de que cuando acabe la promoción esos precios ya estarán a niveles de mercado.
Según la Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) la venta sobre plano de un porcentaje de alrededor del 30% de la promoción es una exigencia de las entidades financieras y da seguridad a los bancos y a los mismos promotores de que el proyecto es adecuado, y tiene una ubicación, características y precio adecuados a la demanda. Además, recuerda la APCE, tras la crisis financiera se han incrementado las garantías financieras para los compradores, que aseguran las cantidades que desembolsan antes de escriturar la vivienda.
Hernández explica que es más frecuente tener que comprar pisos sobre plano en Madrid, porque en muchas localidades hay controversias sobre la normativa urbanística y los promotores empiezan a vender pero no se atreven a empezar las obras hasta tener todas las licencias. En la ciudad de Barcelona, señala, es más frecuente comprar pisos en construcción, porque muchas promociones se levantan tras derribar un edificio preexistente.
La paralización de nuevas obras durante casi una década, por efecto de la crisis inmobiliaria, ha reducido el stock de pisos en venta a mínimos históricos, lo que explica la presión sobre los precios. Según Sociedad de Tasación, en Barcelona y los municipios de su área metropolitana (que agrupan el 65% de la población de la provincia y el 66% del parque de viviendas) en los dos últimos años se han vendido el 89% de las viviendas y sólo hay 3.601 viviendas nuevas en venta, de las que apenas 1.047 están en la misma ciudad de Barcelona (1 por cada 1.528 habitantes, porque en la ciudad viven 1,6 millones de personas). En Madrid, señala el estudio, la situación es similar: el stock de pisos en venta se ha reducido un 93,7% en los últimos dos años y sólo quedan 6.319 viviendas nuevas pendientes de venta, 3.067 en la misma capital (1 por cada 1.320 habitantes).
La tasadora destaca que el stock de vivienda nueva en venta se agotará en 14 meses en Barcelona y en sólo 8 en Madrid, por lo que “si no se ponen a la venta nuevas unidades que permitan absorber la demanda creciente, cabría contemplar un escenario de aceleración en los repuntes de precios ya observados en semestres recientes”, concluye.
El estudio no evalua los efectos que podría tener la moratoria de concesión de nuevas licencias de obra que ha anunciado el equipo de gobierno de Ada Colau. Según la Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE), la moratoria del Ayuntamiento podría provocar una parálisis en la actividad del sector, y añadir por tanto aún más presión sobre los precios, debido al desequilibrio que esta medida generará entre la oferta y la demanda.
CASI NADA NUEVO ACABADO Sólo el 3% de los pisos en venta en Madrid y el 15% en Barcelona están ya acabados
MÍNIMOS HISTÓRICOS Sólo hay 1.047 pisos nuevos en venta en Barcelona y 3.067 en la ciudad de Madrid