Claroscuros de una obligación
La modificación del PGM que obliga a destinar el 30% de la obra nueva y de las grandes rehabilitaciones a pisos sociales plantea incógnitas jurídicas
El pleno municipal aprobará mañana la modificación de Plan General Metropolitano (PGM) que obligará a los promotores a destinar el 30% de la obra nueva y grandes rehabilitaciones a vivienda social. La iniciativa ha sido recibida con entusiasmo por las entidades que en febrero presentaron la moción Lloguer Públic BCN, entre las que se encuentran la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), el Observatori DESC, la FAVB, l’Assemblea de Barris per un Turisme Sostenible y el Sindicat de Llogaters. Sin embargo, ha caído como un jarro de agua fría en el sector inmobiliario, que alerta de la paralización de la actividad y de una subida de precios. En todo caso, la norma, que debe seguir su curso administrativo hasta llegar a la comisión de Urbanismo de la Generalitat, deberá solventar durante su tramitación las dudas que actualmente plantea desde el punto de vista jurídico.
Funcionamiento. Cuando la norma entre en vigor, los promotores deberán ceder el 30% de la obra nueva o rehabilitaciones de más de 600 m2 a vivienda social. Estos nuevos pisos se ubicarán en el mismo edificio o en el mismo barrio, no distrito, lo que puede resultar complicado por la escasez de solares disponibles. El promotor decidirá –no se refleja en el proyecto– si las viviendas resultantes las pone a la venta protegida o en el mercado de alquiler bajo unos precios que fija la Generalitat. La normativa da preferencia al Ayuntamiento en la adquisición de estas viviendas. Con todo, el proyecto tampoco especifica la elección de los futuros inquilinos, aunque se presupone que se seleccio- narán a través del registro de solicitantes de vivienda de protección oficial y no podrán ser adjudicadas directamente por el promotor. Otra de las dudas afecta a los acabados de las viviendas, si deberán tener las mismas características que los pisos a precio libre o, por contra, serán diferentes.
La suspensión de licencias. Los votos de ERC y PSC eran imprescindibles para sacar adelante en la comisión de Urbanismo la aprobación provisional de esta ambiciosa modificación del PGM con la que el gobierno de Ada Colau pretende aumentar el parque público de vivienda. Ambas formaciones condicionaron su sí a que no se suspendieran licencias para evitar frenar la construcción en la ciudad. Una medida con la que se logró apaciguar al sector pero con la que, al aplicarla, el Ayuntamiento podría haber incurrido en una ilegalidad, ya que la suspensión de licencias en el momento de la aprobación inicial es obligatoria, según la ley de Urbanismo. El gobierno municipal facilitó a los grupos dos informes jurídicos en días diferentes que eran contradictorios entre sí sobre esta cuestión. El Consistorio para dar salida a la norma introduce un nuevo artículo en el PGM (285 bis) y justifica esta modificación en la ley de la Vivienda de 2007. Con todo, podría entrar en contradicción con la ley estatal del Suelo, de rango superior.
El ámbito. Tanto la obligación de ceder el 30% de los edificios como la ampliación de la zona de tanteo y retracto –iniciativa que también se aprobará en el pleno– afectará a todo el término municipal de Barcelona. No tiene en cuenta la afectación en los municipios del entorno, una decisión que entra en contraposición con la voluntad del Ayuntamiento de tratar las políticas de vivienda desde el ámbito metropolitano. Frutos de este objetivo son la creación del Observatori de l’Habitatge Metropolità y el futuro operador metropolitano de vivienda. La propuesta no justifica por qué el porcentaje del 30% es igual en toda la ciudad y tampoco por qué no tiene en cuenta la tipología de los barrios, algo que sí se hace en París. En la capital francesa se obliga a reservar un 30% en aquellos barrios con déficit de vivienda protegida.
334 pisos al año. La nueva fórmula en “colaboración” con el sector privado permitirá introducir en el mercado de la vivienda protegida 334 pisos al año, según estimaciones basadas en el actual ritmo de construcción. Al margen de esta fórmula para ampliar el parque de vivienda pública, la ciudad tiene un potencial para generar 20.000 nuevas viviendas asequibles, tanto pisos de protección oficial como dotacionales (para personas mayores y jóvenes) a partir del desarrollo del planeamiento. En este sentido, el Ayuntamiento cuenta con 187 solares para la edificación de viviendas.
Los gastos de comunidad. No están sujetos a ninguna protección, por lo que en el momento de constituir los estatutos de la comunidad se deberían incluir, siempre que todos los residentes estén de acuerdo, bonificaciones para estas familias.
La incógnita de los precios. El estudio económico no valora la repercusión de la normativa en el precio de mercado de la vivienda libre. No refleja si la obligación acabará repercutiendo en los costes. Hace hincapié en que el valor del suelo bajará un 25% en el conjunto de la ciudad y considera que Barcelona no sufrirá un fenómeno de terciarización, es decir, que los promotores no tendrán tentaciones de destinar los inmuebles a oficinas.
La comisión. El pleno, a instancias del PSC, aprobará la constitución de una comisión para valorar la iniciativa en la que estarán entidades, agentes y colegios profesionales del sector. La comisión deberá hacer valoraciones y aportar luz sobre la viabilidad de esta medida.