Efectos en el mercado de alquiler UN INVITADO INESPERADO
La brusca irrupción de la pandemia en nuestras calles ha comportado la hibernación de la actividad económica en el marco de un dilatado estado de alarma. Las previsibles consecuencias de esta inesperada calamidad han conllevado la promulgación de normas con el objetivo de superar el trance de diferentes ámbitos sectoriales de nuestra economía. Aunque la crisis, esta vez sanitaria, mantiene fuera del foco principal a los sectores inmobiliario y financiero -protagonistas de la anterior crisis- se hacía indispensable adoptar medidas preventivas para evitar una nueva oleada de impagos de alquileres e hipotecas que acabasen por agudizar la precariedad económica y social. Si focalizamos nuestra atención en los arrendamientos de vivienda habitual observamos como se han regulado diversos instrumentos de apoyo a los arrendatarios. Destacan dos medidas: la primera, es la posibilidad de acudir -antes del 30 de septiembre- a una financiación transitoria sin gastos ni intereses para pagar seis mensualidades de alquiler, siempre que algún miembro de la unidad familiar haya resultado afectado económicamente por la crisis y que los ingresos mensuales de dicha unidad no alcancen los 2.689,2 €. Y la segunda, que podrá solicitarse hasta el 2 de julio, regula una moratoria automática para aquellos casos en que el arrendador sea un gran tenedor y el arrendatario haya caído en situación de vulnerabilidad. Otras medidas de carácter facultativo establecen la prórroga de hasta seis meses de los contratos de alquiler que finalicen en estas fechas; la suspensión temporal de procedimientos judiciales de desahucio; o el destino de 100 M€ al Plan Vivienda para que las comunidades autónomas puedan conceder ayudas directas al pago de alquileres. En el ámbito de los arrendamientos de inmuebles cuyo destino no es el de vivienda, el gobierno ha resaltado -de forma inopinadaque la legislación no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma. Pero si dicha afirmación parecía constatar la necesidad de adoptar importantes medidas para evitar el colapso de muchas actividades económicas, la realidad es que los instrumentos aprobados son escasos. Así, si el arrendador es un gran tenedor se ha articulado una moratoria automática de características similares a las de la vivienda habitual, y en el caso de otros arrendadores se facilita utilizar el importe de la fianza para el pago de la renta. Dudamos que la diversidad de instrumentos aprobados hasta la fecha y el presupuesto destinado sean suficientes. Una primera prueba de ello es que en pocas semanas ya se ha resuelto extender actuaciones y prorrogar plazos para solicitar los instrumentos diseñados.
LAS GRANDES INMOBILIARIAS SE ANTICIPARON A LA REGULACIÓN DE LAS MORATORIAS
Sin duda, el primer instrumento que solicitarán los afectados será el de la moratoria de pagos. Además de la obligación regulada para los arrendamientos de inmuebles cuyo arrendador sea un gran tenedor, o del posible pacto voluntario entre las partes, también se ha previsto la concesión por parte de las entidades financieras de una moratoria de tres mensualidades para préstamos de diversa tipología. Una moratoria puede resultar adecuada para superar el embate inicial de los efectos de la crisis sobre hipotecas y arrendamientos. No puedo dejar de apuntar que la última experiencia en moratorias la definí como la gran oportunidad perdida en el momento más delicado de la última crisis. El programa Ico-moratoria Hipotecaria, aplicado en 2009, constituyó un auténtico fracaso por su nefasto diseño. Tras anunciar que 500.000 hogares podrían acogerse al programa, finalmente los beneficiarios no llegaron a 15.000 -utilizándose tan solo el 1,5% del presupuesto previsto-. La historia que siguió a aquel fiasco la conocen ustedes perfectamente: las nuevas medidas erraron al centrarse en paliar las consecuencias de las ejecuciones en lugar de evitar la pérdida de la vivienda, y ello supuso que ya en el 2013 se dictara -entre otras medidas- la suspensión de determinados lanzamientos; disposición que a día de hoy se sigue prorrogando, sin ningún rubor, cronificando así una situación impropia. En esta ocasión, las moratorias reguladas resultarán más eficaces por su automaticidad y la predisposición existente. Debe destacarse que antes de que se hiciera público el instrumento, numerosas entidades públicas y empresas privadas se avanzaron y anunciaron moratorias de los alquileres de sus parques de viviendas con la voluntad de ayudar a superar el estado de necesidad generado por esta crisis sanitaria.
LA VULNERABILIDAD DE LOS BENEFICIARIOS Y LA DEFINICIÓN DE GRAN TENEDOR
Con la normativa de los requisitos para acceder a una moratoria el gobierno ha asentado el concepto de vulnerabilidad y, por primera vez, ha definido el concepto de gran tenedor. La vulnerabilidad residencial se había concretado en diferentes disposiciones relacionadas con la anterior crisis, y parece consolidarse una fórmula progresiva que cubre un intervalo de entre las tres y cinco veces el IPREM en función de las características de la unidad familiar. Respecto a anteriores programas se ha atenuado la tasa de esfuerzo de gasto en vivienda, pasando de un 50% a un 35% de los ingresos netos, y el factor de alteración de las circunstancias económicas por el impacto de la crisis también se ha reducido del 1,5 al 1,3. Una importante novedad la constituye la primera definición de “gran tenedor” que hace este gobierno. Si usted, persona física o jurídica, es titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o tiene más de 1.500m2 de superficie construida, es usted un gran tenedor. No se atisba en esta definición ninguna pauta que tenga en cuenta la progresividad o la capacidad del titular en función de las cargas de dichos bienes o de su resultado patrimonial. Las obligaciones son las mismas para aquel que tenga once inmuebles que para aquel que tenga once mil. No hay duda que en términos de equidad y de desestigmatización hay mucho recorrido de mejora, aún más si tenemos presente que con las nuevas dificultades que se vislumbran en los presupuestos públicos la participación del sector privado en la mejora de las políticas de vivienda resultará, guste o no, imprescindible.