Vivienda pública de alquiler: pésima idea
El presidente del Gobierno ha anunciado la construcción de 43.000 viviendas públicas para proporcionar un alquiler accesible a las personas incapaces de obtenerlo en el mercado. Esta iniciativa se produce en paralelo a la tramitación en el Congreso de los Diputados del proyecto de ley gubernamental que introduce cambios muy profundos en la regulación de los arrendamientos urbanos y que ha desatado aceradas críticas de la oposición y de la mayoría de los expertos en esta materia. Si bien el debate se ha centrado en ese texto legislativo, es un momento oportuno para analizar la otra propuesta del Gabinete: la oferta de parques residenciales de propiedad estatal, regional o local cuyo destino es ser arrendados a los individuos y hogares con niveles de renta bajos.
Antes de nada, es básico señalar algo evidente: la escasa fe del jefe del Gobierno en la capacidad de su proyecto de ley para aumentar y abaratar la oferta de pisos en alquiler para las personas con menos recursos. De lo contrario, el Estado no se vería impulsado a convertirse en constructor, lo que, ceteris paribus, supone asumir la ineficacia de la legislación remitida a la Cámara Baja para lograr los objetivos perseguidos por la coalición gubernamental y sus socios parlamentarios, por no decir que anticipa y descuenta su fracaso para alcanzarlos. Pero ahí no termina, sino que empieza la historia.
De entrada, la experiencia muestra que los grandes proyectos de vivienda pública en régimen de arrendamiento han creado, allí donde se han acometido, entornos negativos para el desarrollo equilibrado y sostenible de las ciudades. Al quedar fuera del mercado a perpetuidad, ese tipo de núcleos urbanos no son capaces de adaptarse al proceso de reciclaje de la propiedad residencial, imprescindible para que las ciudades sean dinámicas, crezcan y ofrezcan oportunidades habitacionales para todos sus habitantes.
Tienden a convertirse en islas con un valor declinante, aunque los entornos urbanos circundantes se hayan modernizado y prosperado. En términos coloquiales, se han transformado en guetos. Esto ha llevado en muchas ocasiones a la necesidad de destruirlos, como ocurrió con las famosas Torres de Chicago y de San Luis en Estados Unidos (H. Husock, “Public housing becomes the latest progressive fantasy”, The Atlantic, noviembre, 2019).
La razón de la dinámica de guetización es muy sencilla. Por un lado, está su impacto negativo sobre la oferta de trabajo de las personas acogidas a los, llamémoslos, alquileres sociales. Estos se sitúan en un precio inferior al resultante del cruce de la oferta y de la demanda en un mercado libre, lo que crea incentivos para que sus “beneficiarios”, las personas situadas en los niveles inferiores de renta, se acomoden a esa situación y no tengan estímulos para salir de ella.
Si además ese “beneficio” es perpetuo y se ve complementado por las transferencias procedentes de los programas asistenciales del Estado de bienestar, sus receptores tienen escaso interés en mejorar su posición económica y trasladarse a un piso y a un barrio mejores. Así desaparecen o, mejor, se debilitan los hábitos de trabajo, de ahorro y de educación que permiten a los individuos elevar sus condiciones de vida.
Por otro lado, el axioma clásico de la tragedia de los comunes: “Lo que no es de nadie, nadie tiene interés en conservarlo” se manifiesta con claridad meridiana en el caso de las viviendas públicas en régimen de arrendamiento. Esto provoca, de nuevo lo muestra la experiencia, un acusado deterioro de las zonas donde aquellas se hallan ubicadas. En caso de convivir con residencias privadas, el valor de estas se reduce de manera significativa, lo que empobrece a sus propietarios. En el supuesto de estar aisladas, encierran a quienes viven en ellas en la denominada “trampa de la pobreza” que se retroalimenta. Y todo esto sin contar con la aparición de externalidades muy negativas y habituales, léase aumento de la criminalidad, cuya expresión más conocida es la de grandes urbes norteamericanas.
Por último, existen problemas de gestión muy serios. Para empezar, si la demanda de esa modalidad de residencias es superior a la oferta, lo que ocurre siempre, el sector público ha de recurrir al racionamiento para asignarlas. Esto implica no solo la existencia de largas listas de espera, doce años en Holanda, por ejemplo, sino abre los portillos al favoritismo y a la corrupción. Del mismo modo, las autoridades se pueden enfrentar con importantes obstáculos para hacer cumplir al inquilino sus obligaciones contractuales. Un Gobierno, léase el español, que hace todo lo posible para impedir a los propietarios de pisos privados desahuciar a los arrendatarios incumplidores, es impensable que lo haga siendo el arrendador.
El caso de Holanda es muy significativo porque es el Estado de la Unión Europea con un mayor parque público de viviendas como el descrito; para un tercio de la población. En los Países Bajos, los ciudadanos con derecho a demandar ese tipo de hábitats son quienes perciben el grueso de sus ingresos de los programas sociales y aquellos con un salario inferior a la media. Una vez concedida la residencia no se revalúan las condiciones de elegibilidad para seguir en ella y solo se pierde si el inquilino decide abandonarla de forma voluntaria. ¿Qué sucede? Lo apuntado en la exposición teórica previa. La inmensa mayoría de los inquilinos terminan viviendo en ellas de manera permanente y solo una escuálida minoría se muda a otro domicilio pasado el tiempo. Es decir, deciden quedarse en pisos y vecindarios de baja renta de manera voluntaria porque no sienten aliciente alguno a mejorar su posición financiera ni social (W. Dijk, “The socio-economic consequences of housing assistance”, Mimeo, noviembre, 2018).
La emergencia de un mercado de alquileres amplio y accesible para los individuos con menores recursos implica aumentar la oferta y ello no se consigue ni con más viviendas públicas para arrendar ni con regulaciones que la restringen, sino con una normativa que ofrezca seguridad jurídica a los arrendadores y permita a las partes pactar con libertad las condiciones contractuales. Los problemas de la vivienda en España no son un “fallo de mercado”, sino un monumental y contrastable “fallo de Estado”.
Los grandes proyectos de vivienda pública en régimen de arrendamiento han creado guetos
Los problemas de la vivienda en España son un monumental “fallo de Estado”