Guide: Fem fällor att undvika när du ska köpa lägenhet
Det kan vara en bra affär att köpa sin bostad – men det kan också utvecklas till ett skräckscenario. Vi guidar dig till hur man ska göra för att kolla om föreningen är bra eller dålig. Och listar fem fällor att undvika vid köp.
Den som ska köpa sig en bostadsrättslägenhet har en rad överväganden att göra. Var den ska ligga, vad den ska kosta och hur många rum som behövs. Mycket handlar om rent tycke och smak.
Men det finns också fällor, som inte går att upptäcka på visningen.
Detta är inte något allsmäktigt facit, se det snarare som en vägledning. I slutändan är det alltid upp till den som köper att ha skaffat sig tillräckligt med information för att känna sig trygg.
Här kommer fem saker jag tycker man ska hålla ögonen på:
Lägenheten du köper är en del i en förening. Den sköter saker som sophämtning, skötsel av trapphus och har ofta lån som är gemensamma för alla som bor i huset.
Det är viktigt att föreningen har tillräckligt med pengar för att klara av alla kostnader. Intäkterna kommer främst från avgifter som de boende betalar varje månad.
Låga avgifter kan vara bra, men om avgifterna är för låga kommer de på sikt att behöva höjas. Det kommer att bli dåligt för dig på flera sätt.
Det ena är, så klart, att månadskostnaden blir högre. Men en högre avgift riskerar också att påverka lägenhetens värde negativt, sannolikt med en större summa än vad några hundralappar i månaden i högre avgift blir.
Hur vet man då om avgiften är tillräcklig?
Det är tyvärr en bedömningsfråga, men ett bra sätt att tänka på är att föreningen ska få in mer pengar än den gör av med. Det som också kallas för kassaflöde.
I vissa föreningars årsredovisning finns en kassaflödesanalys.
Annars handlar det om att i årsredovisningen gå igenom intäkter och utgifter. Tänk på att detta i en bostadsrättsförening är samma sak som resultatet. En förening kan göra negativa resultat men ändå ha ett positivt kassaflöde. Det beror på att föreningar måste göra så kallade avskrivningar, men de är bokföringstekniska kostnader som inte behöver betalas med faktiska pengar. När du jämför intäkter och utgifter kan du därför i de allra flesta fall tänka bort avskrivningarna.
Tänk också på att det inte räcker med att intäkterna är lika stora som utgifterna. De måste vara större – gärna 20–30 procent större minst. Föreningen ska helst ha lite marginaler att klara prisökningar och oväntade utgifter.
Och till sist: stirra dig inte blind på ett enda år. Det kanske har hänt något spektakulärt just det året.
Att ha koll på intäkter och utgifter är en bra början, men det räcker tyvärr inte. Även hur belånad föreningen är spelar stor roll – och kan på sikt påverka hur dyrt ditt boende blir.
Om föreningen har stora lån är det förknippat med risker, precis som för en privatperson. Det sämsta scenariot för dig som köpare är om lånen är stora, bundna och att bindningstiden snart löper ut.
Då kan du nämligen räkna med att kostnaden för lånen snart kommer att bli högre – något som på ett eller annat sätt kommer behöva betalas. Troligen genom höjda avgifter.
Hur mycket lån som är för mycket är också en bedömningsfråga. Men jag skulle säga att om belåningen för en lägenhet i Göteborg är mer än 10 000 kronor per kvadratmeter, då behöver det finnas goda argument för varför det är motiverat.
Det kan finnas flera anledningar till att acceptera en högre belåningsgrad. En är att det finns värden i fastigheten som kompenserar för lånen. Till exempel kanske föreningen har hyresrätter kvar som på sikt kommer att säljas? Eller så kan det finnas lokaler i föreningen som genererar intäkter till föreningen, till exempel butiker i bottenplan.
Den här punkten är ganska självklar, men tyvärr lite klurig att få bra information om.
Det säger ju sig självt att ingen vill flytta in i ett hus där stora arbeten står runt knuten. Men hur ska man egentligen veta?
Att ta reda på när det senaste stambytet genomfördes kan vara en bra början, men det är långt ifrån någon garanti. Ett annat tips är att undersöka om föreningen har någon underhållsplan. En underhållsplan är ett dokument som ska hjälpa till att planera och sprida ut underhållet av fastigheten. Där står det kanske att elementen ska bytas om sju år eller att balkongerna ska renoveras om elva. Det kan hjälpa dig att få en bild av vad som väntar efter köpet.
Men tänk på att en underhållsplan inte är verkligheten. Den
BILD: MÅNS LANGHJELM
utgår från tänkta livslängder – som kan vara både rätt och fel. Elementen kanske går sönder i morgon och då kommer de behöva bytas i morgon. Men det kan också bli tvärt om, de håller längre än vad som var planerat.
Du bör vara ödmjuk inför att det är relativt svårt att bedöma vilket underhållsbehov som finns, framför allt på mer än något års sikt. Att göra sådana prognoser kan vara svårt även för dem som bor i huset och känner till fastigheten.
Därför kanske det rimligaste är att se till att de två första punkterna är på plats. Om avgifterna är tillräckliga och lånen inte är för stora, då finns det utrymme för att klara av både planerat och oplanerat underhåll.
Se till att köpa bostad i en förening som äger marken som huset står på. Detta står också ofta i årsredovisningen, generellt sett ganska tidigt.
Om föreningen inte äger sin mark bör du sätta dig in i vad som gäller i det specifika fallet.
De vanligaste formerna för fastigheter som inte äger marken