Renoveringarna som lönar sig – och de du kan undvika
En osäker bostadsmarknad kan få säljare att fundera över hur de bäst kan höja värdet på sin lägenhet. Kanske överväger du att renovera det luggslitna köket innan du lägger ut annonsen? Enligt bostadsanalytikern brukar det faktiskt löna sig.
Att dra i gång en renovering av sin bostadsrätt eller villa är för många ett stort projekt, där både budget och stil måste gå hand i hand. Det gäller att både renovera för sig själv, då det är du som ska trivas med att bo i ditt hem – men kanske också med en tanke på nästa köpare, om du någon gång planerar att sälja.
Men för den som undrar om det är värt att göra det i dag, med en sval bostadsmarknad där köpare och säljare går i dragkamp, så har bostadssajten Boolis dataanalytiker Christopher Madsen ett glädjande besked.
Deras analyser på hur olika investeringar och renoveringar påverkar bostädernas värde visar att bostadssäljare tenderar att få tillbaka det som de investerar i sin bostad.
– Man kan känna sig ganska trygg, även om man inte helt tajmar marknaden, säger Christopher Madsen.
Bland annat har Booli gjort en värmeanalys för att se hur det skiljer sig mellan hus som har bergvärme och de som inte har det.
Om man planerar att flytta inom den närmsta tiden kan man ställa sig tveksam till om man faktiskt ska investera i till exempel en bergvärmepump eller solceller, men Christopher Madsen säger att Boolis analyser visar på att man kan känna sig trygg i att det ofta går att få pengarna tillbaka.
– Den första analysen visade att man undervärderat de hus som har bergvärme. Den visade att bergvärme var värdehöjande och att det motsvarade ungefär investeringskostnaden, säger Christopher Madsen.
– Sen går det självklart trender i det här, precis som på bostadsmarknaden som svänger beroende på makroekonomiska saker.
Under de senaste åren märks det tydligt hur olika trender påverkats av omvärlden. Till exempel var fritidshus på mode under pandemin när alla skulle ha ”hemester”. Att ha tillgång till pool var även extremt eftertraktat under både 2020 och 2021.
– Då fick man ofta tillbaka mer än vad poolen kostade. Sen har det svängt tillbaka lite, för sen kom elkrisen. Och då har vi sett att det normaliserats igen lite, att man nu inte ska förvänta sig att få tillbaka mer än vad man investerat i poolen.
Ett annat hett exempel är solceller, något som Christopher Madsen tror kommer hänga kvar i intresset ett tag till.
– Det var inte lika intressant 2020. Då var fokus en större yta för att kunna jobba hemifrån – och pool. Men efter elkrisens intåg har det svängt helt åt andra hållet, där man nu fått tillbaka mer för solcellsanläggningen än vad den kostade att bygga, säger Christopher Madsen.
– Jag hade själv de här frågorna från början och visste att många andra hade det. Det har gett mig tryggheten att investera i solceller och värmekälla.
Kök och badrum är klassiska renoveringar som även är mindre trendkänsliga. Även där visar Boolis analyser att man normalt får tillbaka det man investerar.
– Bostadsköpare betalar gärna lite extra för att slippa renovera sin lägenhet, för det kan vara lite omständligt
"Bostadsköpare betalar gärna lite extra för att slippa renovera sin lägenhet
Christopher Madsen Dataanalytiker på bostadssajten Booli
att bo i lägenhet under sådana omfattande renoveringar, säger Christopher Madsen.
En fallgrop kan vara att göra allt
för påkostade renoveringar av badrum och kök, så rummen blir mer känsliga. Det är större risk att du inte får tillbaka pengarna om du lyxrenoverar. Och det finns nog fler som kan uppskatta en avlastande diskmaskin än en dyr och ömtålig marmorbänkskiva.
– Man ska inte tveka på att investera i sin bostad av den anledningen att man tror att man inte kommer få tillbaka pengarna. Men gör man det i syfte att tjäna på det tror jag inte att lyx är vägen att gå, säger Christopher Madsen.
– Den största värdeökningen sker när man går från ett kök och badrum i dåligt skick till ett i bra eller väldigt bra skick. Och skillnaden är mindre när man går från bra till lyx.
Att försöka minimera kostnaderna så mycket som möjligt men ändå höja skicket är det som betalar bäst. Storleken på lägenheten har inte heller visat sig påverka så mycket huruvida renoveringen är värd det.
– När man ska sälja en bostad handlar det oftast om att få så många köpare som möjligt om man vill få mycket betalt för sin bostad. Då måste man ha många som tycker att bostaden är fin och att de skulle kunna tänka sig att bo där. Men sen ska man ju bo där själv också.
Sandra Stals är mäklare och partner på mäklarfirman Bjurfors. Hon håller med om vikten av att tänka på framtida köpare, innan större renoveringar.
– Innan man slår ner väggen i sin trea för att skapa en öppnare yta så kan det vara bra att fundera kring vilka funktioner man förlorar, säger Sandra Stals.
Om lägenheten blir mer unik av förändringen så kan det gå bra ändå, men ofta riskerar man att få färre intressenter om man begränsar eller tar bort funktioner.
– Mest sannolikt så skulle vi få fler intressenter för en normalstor trea med två sovrum än en stor tvåa med ett sovrum, säger Sandra Stals.
– Att vara mer lekfull i färgsättning, till exempel kring val av väggfärg eller tapeter, är ju mer förlåtande och enklare att ändra än till exempel ett kök eller badrum.
Att renovera och skapa en funktion som inte redan finns är därför många gånger positivt.
– Till exempel om man kan skapa fler badrum med duschmöjligheter om det inte redan finns. Då menar jag främst för de lite större bostäderna där det allt som oftast finns en efterfrågan på detta.
"Generellt tycker jag att man ska hålla en röd tråd när man renoverar och även följa tidsepoken
Sandra Stals Mäklare och partner på Bjurfors
På grund av ränteutvecklingen har yteffektiva kvadratmeter blivit allt viktigare för många köpare.
– Man vill kunna utnyttja hela bostaden på ett bra vis, snarare än att köpa något som är 10 eller 20 kvadratmeter större men som i slutändan ger samma funktion.
Det är ännu viktigare ju mindre bostaden är. Hon ger ett exempel: Om man på ett smakfullt sätt kan skilja av sovplatsen i en etta, så kan det för vissa vara lika bra som att köpa en mindre tvåa.
– Sedan generellt tycker jag att man ska hålla en röd tråd när man renoverar och även följa tidsepoken. För en äldre sekelskiftesbostad finns det ofta originaldetaljer som de flesta tycker ska finnas kvar, inte tas bort. För nyare bostäder där byggstilen skiljer från exempelvis sekelskiftets, efterfrågas i regel inte en ny sekelskiftesstuckatur i taket, utan rekommendationen vid en renovering är som sagt att följa tidsepoken.
Mäklaren Sandra Stals upplever att det är ganska sällan en kund utför en totalrenovering av sin bostad inför en lägenhetsförsäljning.
– Köket är för många hjärtat i hemmet. Men generellt brukar vi säga att renovera inför en försäljning, till exempel att installera ett kök för någon annan för att maximera priset oftast inte ger bättre betalt än själva investeringen, säger Sandra Stals.
– Då kan en idé i stället vara att måla om skåpluckorna i köket eller byta beslag. Att välja nya knoppar i ett kök eller badrum kan göra jättestor skillnad för helhetskänslan.
När man står inför en renovering så ska man tänka på materialval efter bostad och storlek. Ofta ställs högre krav på exklusiva materialval för de större bostäderna. Vid en renovering finns det ytterligare några saker som kan vara extra viktiga att tänka på. Avsaknaden av en tvätteller diskmaskin kan för en del vara avgörande.
– Det kan göra att intressenten tackar nej till hela bostaden, säger Sandra Stals.
Ytskikt är ofta något man bör se över. Saker som är skadat eller som ser skadat ut gör att helhetsintrycket försämras. Det har man självklart något att vinna på att fixa till inför en försäljning, menar Sandra Stals. Det behöver inte bli ett jätteprojekt att fixa en lös fog eller åtgärda färg som börjat släppa i taket.
Ett rum som lätt glöms bort men som ofta kan betyda mer än vad man tror är hallen, säger Sandra Stals.
– Det är ju trots allt första intrycket. Så jag kan tycka att det är viktigt att ge hallen lite kärlek också.
– Se till att det finns goda förvaringsmöjligheter. Det är viktigt generellt vad det gäller hela bostaden. Det kan vara jättesnyggt när det avskalat och minimalistiskt, men man ska komma ihåg att förvaringslösningar för många är väldigt viktigt.
Sen när säljdatumet närmar sig nämner Sandra Stals att ”homestyling” är något som kan gynna försäljningen och att det är populärt i innerstaden, hennes fokusområde.
– Ofta har ju kunderna väldigt fint hemma. Men man får försöka tänka som säljare att nu är det mitt hem som ska bli någon annans hem och då vill man bredda målgruppen. Det är lätt att man blir lite hemmablind och i de allra flesta fall är styling väl värt investeringen. Stylisterna är jätteduktiga på att lyckas visa upp och lyfta själva bostaden på bästa vis.