Dolda fel – SKYLDIGHETER OCH RÄTTIGHETER
Nyinflyttade i drömvillan, och så plötsligt upptäcker ni att elen är felaktigt installerad. Det behöver inte bli någon ekonomisk katastrof. Enligt lag kan den som säljer ett hus få betala för fel och skador som upptäcks upp till tio år efter försäljningen
Begreppet ”dolda fel vid köp av ett hus” är något som många hört talas om, men som det inte alltid är helt enkelt att få grepp om. Reglerna och omständigheterna för att felet ska räknas som dolt är många. Men det är viktigt för både en husspekulant och en säljare att känna till.
Dolda fel är sådana fel som inte kunnat upptäckas av en aktsam köpare inför köpet av ett hus. ”Fel eller brister som funnits redan vid husköpet men som inte upptäckts trots noggrann besiktning.” Det är alltså sådana fel som du inte kunde förväntas upptäcka även om du undersökte huset mycket noga innan köpet.
Felet ska inte heller ha varit förväntat, alltså rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion. Det betyder att du inte kan förvänta dig att dräneringen och avloppet ska vara felfria i en hundra år gammal fastighet. Är huset gammalt, slitet eller har du köpt det relativt billigt är det svårt att få ersättning för dolda fel från säljaren.
Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år efter överlåtelsen. Om köparen hittar ett fel som bedöms vara ett dolt fel kan säljaren tvingas betala tillbaka en del av köpesumman, och om felet beror på någon typ av försummelse kan säljaren rentav bli skadeståndsskyldig. Om felet är av väsentlig betydelse och anmäls inom ett år, kan köparen kräva att kontraktet hävs, vilket innebär att köpet går tillbaka helt.
OVAN Dolda fel syftar på fel eller brister som funnits redan vid husköpet men som inte upptäckts trots noggrann besiktning.
En ny typ av dolda fel, som blivit allt vanligare, är brännskador på isolering och ledningar. Sådana skador brukar orsakas av felaktigt monterade spotlighter. ”
BÅDE KÖPARENS OCH SÄLJARENS ANSVAR
Som säljare har du en upplysningsplikt som omfattar både fastighet, eventuella byggnader och mark. Upplysningsplikten är förvisso inte bindande, men man kan aldrig bli ersättningsskyldig för ett fel man redovisat i förväg. Därför bör du i eget intresse upplysa köparen om fel och brister som du vet att fastigheten har, men som är svåra eller omöjliga för köparen eller en besiktningsman att upptäcka.
Som köpare har du, enligt lagen jordabalken, en undersökningsplikt som innebär att du måste göra en egen noggrann och ingående besiktning av inte bara huset utan hela fastigheten, alltså byggnader, mark och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eventuell eldstad och skorsten.
När bostaden ska undersökas bör du testa saker som:
• skruva på kranar
• spola i toaletten
• titta under mattor
• kolla bakom tavlor
• kika in i garderober
• tända och släcka lampor
• gå ut och studera balkongen och/eller verandan
• har huset egen brunn –ta ett vattenprov
• innehåller konstruktionen betong – fråga efter en radonmätning
ANLITA BESIKTNINGSMAN
Få privatpersoner har kunskapen och erfarenheten för att klara av att genomföra en sådan ingående undersökning, men eftersom en sådan krävs är det bra, för att inte säga nödvändigt, att anlita en besiktningsman. Besiktningsmannen undersöker fasad, tak, väggar, vind, grundkonstruktion, våtutrymmen, kök och fönster. När besiktningen är klar får du ett besiktningsprotokoll där eventuella fel tagits upp. Felen som finns noterade i protokollet kan du inte i efterhand begära ersättning för eftersom de efter besiktningen inte är dolda.
För att du ska kunna få nedsättning av köpeskillingen för ett dolt fel, ska felet också vara så allvarligt att det påverkar marknadsvärdet. Det är inte helt ovanligt att man upptäcker ett fel, konstaterar att felet visserligen är dolt, men bedömer att det inte påverkar värdet nämnvärt och då finns inget att göra.
FUKT, RÖTA OCH MÖGEL
Dolda fel förekommer mest i våtutrymmen och i bärande delar. Speciellt riskfyllda konstruktioner är invändig isolering av källarväggar och uteluftsventilerad krypgrund.
Felen beror oftast på fukt, röta och mögel. En ny typ av dolda fel, som blivit allt vanligare, är brännskador på isolering och ledningar. Sådana skador brukar orsakas av felaktigt monterade spotlighter.
Skulle du upptäcka ett fel i huset, som fanns där när du köpte det, ska du informera säljaren om felet inom skälig tid, som det heter. Det innebär cirka sex månader. Vill inte säljaren kännas vid felet och ge ersättning är det upp till dig att föra fallet vidare rättsligt. Ett tips är att kontakta en advokat för rådgivning kring just ditt upptäckta fel så kan ni tillsammans avgöra om det är värt att gå vidare.
ANDRA REGLER FÖR LÄGENHET
Det är viktigt att känna till att olika regler gäller för köp av villa och köp av bostadsrätt. När en bostadsrätt säljs tillämpas köplagens bestämmelser och inte jordabalkens. Du har större möjlighet efter köp av en bostadsrätt att påtala fel i hemmet, även sådana som hade kunnat upptäckas vid en besiktning. När du köper en bostadsrätt, köper du en andel i föreningen med rätt att nyttja lägenheten. Vad som betraktas som fel i bostadsrätten beror på vad köparen och säljaren har avtalat. Undersökningsplikten för bostadsrätter är alltså inte lika omfattande som vid köp av hus, men det är ändå bra att genomföra en besiktning för att vara på den säkra sidan.
Säljaren är ansvarig för dolda fel i tio år efter överlåtelsen. ”