«Non è la penuria di alloggi a far aumentare le pigioni»
/ Secondo Jacqueline Badran, imprenditrice e consigliera nazionale, quello immobiliare è un mercato anomalo che non risponde alle logiche di domanda e offerta - «Per legge ai locatori è consentito un rendimento pari al 2% in più del tasso ipotecario di ri
Affitti sempre più cari perché l'attività edilizia arranca in Svizzera? Non è vero, le pigioni sono salite anche quando si costruiva moltissimo, l'evoluzione in atto ha a che fare con logiche d'investimento - anche di attori stranieri - legate ai tassi d'interesse. Lo sostiene Jacqueline Badran, esperta del tema, imprenditrice e consigliera nazionale (PS/ZH), personalità che alle ultime elezioni federali ha ottenuto più voti in Svizzera, un primato che in passato spettava regolarmente a esponenti UDC.
L'espressione «carenza di abitazioni» «è sbagliata in tutto e per tutto», afferma la 62.enne in un'intervista pubblicata dal portale Watson. «Suggerisce che in Svizzera ci siano solo troppo pochi appartamenti. Ergo, l'industria edilizia deve semplicemente costruire di più e il problema è risolto. Non ho nulla in contrario a costruire di più: ma di certo questo non risolve il problema».
Mattone come la finanza
«Tra il 2008 e il 2020 si è costruito a dismisura e il tasso di sfitto è raddoppiato, raggiungendo il secondo livello più alto di sempre. Gli affitti sono diminuiti? No. Sono aumentati in modo massiccio, anche se sarebbero dovuti scendere anche solo per via dei bassi tassi di interesse», argomenta Badran. «Il tasso di sfitto ha quindi sempre mostrato solo una cosa: dove ci sono molti posti di lavoro c'è un eccesso di domanda di spazi abitativi, cioè soprattutto nelle città. Zurigo ha sempre avuto un tasso di sfitto inferiore all'1%».
«Il settore immobiliare considera i nostri terreni e le nostre abitazioni come una classe di attivi, cioè come le azioni o le obbligazioni: e queste dipendono dai tassi di interesse», osserva Jacqueline Badran che - per inciso - ha conseguito due lauree: in biologia all'Università di Zurigo e in economia all'Università di S. Gallo. Badran è direttrice di un'azienda attiva nel mondo digitale da lei fondata nel 2000 e oggi ha 34 dipendenti.
«Visto che i tassi di interesse sono aumentati tra il 2022 e 2023, altre classi di attivi sono tornate a essere molto più redditizie. Quindi si investe meno nei terreni».
«Gli investitori - spesso stranieri - parcheggiano i loro soldi sui nostri terreni e scommettono che il valore aumenterà. Dal 2022, con la svolta dei tassi di interesse, il costo del capitale è aumentato, rendendo gli investimenti meno redditizi. Ecco perché l'attività edilizia è in stallo: non ha assolutamente nulla a che fare con le normative edilizie».
Badran ha anche ricordato che il processo autorizzativo è lungo perché gli uffici sono sottodotati. Ma naturalmente i rappresentanti dell'industria immobiliare preferiscono parlare di carenza di alloggi e di ricorsi discutibili che ostacolano la loro attività edilizia. Perché vogliono costruire di più e più facilmente per generare reddito più rapidamente. Quanto più lungo è il processo di autorizzazione e costruzione, tanto più a lungo il loro denaro è vincolato in un unico luogo».
«La logica della “domanda che determina il prezzo” può funzionare per le scarpe da ginnastica, ma non per la proprietà del terreno, che è un bene finito e certamente non per le abitazioni. Se le scarpe da ginnastica sono troppo costose, non le compro. Non funziona così con lo spazio abitativo: non posso non vivere», osserva l'imprenditrice.
«Siamo in un classico mercato che fissa i prezzi». «L'industria immobiliare può sempre imporre affitti tanto alti quanto la capacità di pagare delle persone. A meno che il legislatore non dica: no, non potete farlo. Questo è il caso della Svizzera: secondo la legge, gli affitti devono essere in linea con i costi reali e sono legati al tasso ipotecario. Ai locatori è consentito solo un rendimento limitato per legge, pari al 2% in più del tasso di interesse di riferimento. Ma questo non viene rispettato. La situazione è illegale. Questo è ciò che intendo per crisi sistemica».