Residenze secondarie, il ‘limite’ è al 100%
Il dubbio non è più se riusciranno, alla fine, a impossessarsi dei terreni funzionali alla realizzazione del loro progetto che da Brè si svilupperà fino a Cardada. Non lo è più perché lo hanno già fatto. Se non completamente, almeno in buona parte: nel “business plan” allegato alla lettera per i nuovi investitori, risalente ad alcuni mesi fa, figuravano 12 terreni già acquistati e altrettanti ancora da comprare; ma allo stato attuale le cose risultano cambiate: soltanto 4 terreni di questa seconda dozzina risultano ancora invenduti, e a questi ne va aggiunto uno solo dei primi 12 che invece era dato per acquistato, ma in realtà non lo è ancora. Dei sedimi ancora “liberi”, tre appartengono a due distinte Comunità ereditarie e due a privati cittadini. Ma su alcuni gravano dei diritti di compera già concessi agli investitori, quindi l’impressione è che la definizione completa dei passaggi di proprietà sia solo una questione di tempo.
Mancano 24 milioni
Poi c’è la questione dei soldi. La stima del valore commerciale di tutti i terreni necessari per realizzare i “residence” a Brè e l’albergo con annessi wellness e Spa a Colmanicchio (Cardada) è di quasi 61 milioni di franchi e viene attribuita alla Wüest Partner, la maggiore e più quotata società di consulenza per il mercato edilizio e immobiliare in Svizzera. Per finanziare il rastrellamento di tutte queste superfici montane i promotori sostengono di disporre già di ipoteche per circa 20 milioni di franchi, di un prestito di 2 milioni, e di un provento dalla vendita azionaria di 7,3 milioni di franchi. E altri 24 milioni di franchi dovrebbero arrivare dalla vendita di ulteriori azioni. Per dare un’idea del “giro”, va rilevato che sono ammessi all’entrata nel piano di finanziamento solo soggetti disposti a investire almeno mezzo milione di franchi, purché qualificati secondo i criteri Finma (patrimonio di almeno 10 milioni di franchi e/o comprovate conoscenze professionali dei mercati finanziari e immobiliari). L’obiettivo finale – che potrebbe concretizzarsi entro la fine del 2022 – è realizzare 90 fra appartamenti di lusso e ville esclusive in due distinte zone al Monte Brè, più un hotel e Spa dotato di 65 suite a Cardada. Quanto ai “residences”, verrebbero venduti quali residenze secondarie con servizio alberghiero, ma è anche ipotizzabile la formula dell’affitto secondo le stesse modalità. Si parla di unità da 100 a 250 metri quadrati, con villette unifamiliari separate. L’albergo sarebbe invece accompagnato da un’area wellness di 3’000 metri quadrati e un ristorante stellato Michelin. Il progetto – esclusa la parte alberghiera – si prefigura come un investimento da 242 milioni di franchi, di cui una quarantina
per l’acquisto dei soli terreni e il rimanente per la costruzione. Ipotizzando – così come fatto nel “business plan” – prezzi di vendita di 24mila 400 franchi al metro quadrato, ne emerge un valore commerciale di vendita di oltre 450 milioni di franchi, con un ritorno netto, per gli investitori, di 112 milioni di franchi nella peggiore delle ipotesi. Fermo restando che un progetto omnicomprensivo sarà presentato alla Città nel corso del 2019, e che fino allora tutte le valutazioni sulla sua portata potranno essere soltanto teoriche, va rilevato che dal profilo pianificatorio quanto abbozzato non dovrebbe incontrare particolari ostacoli. Tutti i terreni che vi entrano in considerazione – sia al Monte Brè, sia a Colmanicchio – si trovano infatti nella cosiddetta Zona residenziale montana; una zona “destinata alla residenza, alle attività turistiche e alberghiere e a piccole attività commerciali non moleste”. In generale è ammessa la costruzione di edifici con un’altezza massima di 9 metri e mezzo (8 e mezzo sui terreni con una pendenza fino al 50%) e il 70% della superficie edificabile “dev’essere mantenuta libera da costruzioni e per almeno la metà sistemata a verde”. C’è inoltre un bonus per le attività alberghiere su sedimi di almeno 1’500 metri quadrati (bonus valido non soltanto lì, ma anche in altri comparti della Città): prevede un’altezza massima di 11 metri e mezzo, con un indice di sfruttamento dello 0,6. Per il comparto di Cardada, per altro, vi sono alcune regole diverse e particolari: l’altezza massima delle costruzioni è fissata a 7 metri e mezzo, ma per attività turistiche e alberghiere sono concesse deroghe fino a 10,5 metri di altezza e un indice di sfruttamento dello 0,6. In tutta la Zona residenziale montana – elemento importante – non esiste una limitazione per le residenze secondarie: questo, anche e soprattutto in relazione alla specificità storica del territorio e all’utilizzo residenziale secondario cui è “naturalmente” deputato.