Palier en surcharge: comment gérer l’encombrement débordant?

En tant que propriétaire d’un immeuble avec plusieurs appartements, je suis confronté à un locataire qui encombre excessivement le palier avec divers objets tels qu’une table, une armoire et des bacs de récupération de déchets. Malgré mes multiples demandes, le locataire refuse de les retirer. Quelles sont mes options dans cette situation? Ai-je le droit de résilier son bail? Et comment cela affecte-t-il les règles de sécurité incendie?

Le locataire doit, de par la loi, user de la chose louée avec le soin nécessaire. Dans un immeuble, il est tenu de respecter les normes de vie en communauté, notamment à l’égard des voisins. Si le maintien du bail devient intolérable pour le bailleur en raison du non-respect persistant, malgré une protestation écrite, des obligations de diligence, ou en raison du manque d’égard envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat de bail. Pour un bail d’habitation, un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois est nécessaire pour une résiliation anticipée du bail, par opposition à un préavis ordinaire de trois mois pour l’échéance du bail. Selon la jurisprudence, le manquement imputable au locataire, même persistant, doit être suffisamment grave pour justifier une résiliation anticipée du contrat. Concernant le stockage d’objets sur le palier des locataires, le droit du bail ne spécifie rien de particulier, mais les conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève interdisent généralement le stockage d’objets dans les cages d’escalier ou en dehors des emplacements réservés à cet effet. Cette disposition s’applique donc à votre locataire si les conditions générales étaient jointes à votre contrat. Si tel n’était pas le cas, il est de toute façon généralement admis que le locataire peut user de la chose louée, à savoir l’appartement uniquement, et qu’il ne

(Bruno S., Genève) peut utiliser les allées ou palier que pour se rendre à son appartement, et non pour y entreposer ses affaires. Ainsi, votre locataire n’a pas le droit de laisser ses meubles sur le palier.

Proportionnalité

Vous devez déterminer si vous pouvez résilier le contrat de bail de manière anticipée ou ordinaire. Comme indiqué ci-dessus, la résiliation anticipée du bail nécessite un manquement suffisamment grave du locataire. Dans une affaire vaudoise jugée par le Tribunal fédéral, la simple présence non autorisée de quelques meubles n’a pas justifié une résiliation anticipée, mais aurait justifié une résiliation ordinaire. Dans cette affaire, les autres habitants de l’immeuble ne s’étaient pas plaints de la situation et les meubles étaient disposés de façon ordonnée, contre le mur, sans entraver le passage. Partant, les juges du Tribunal fédéral ont considéré qu’une telle situation, consistant en la violation persistante du devoir de diligence du locataire, aurait justifié un congé ordinaire, donné pour l’échéance du contrat.

Dans votre cas, si les autres locataires ne se plaignent pas et que les meubles ne gênent pas le passage, une résiliation ordinaire pourrait être plus appropriée. Cependant, si les autres locataires se plaignent ou si les meubles entravent le

passage, une résiliation anticipée pourrait être envisagée, après une protestation écrite avec menace de résiliation.

En ce qui concerne les normes incendie, le droit cantonal ne prévoit rien de particulier, hormis un renvoi à la norme de protection incendie et aux directives de

l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEIA). D’après celles-ci, les voies d’évacuation doivent toujours rester dégagées et utilisables en toute sécurité. A l’extérieur de l’unité d’utilisation, elles ne doivent pas servir à d’autres usages. Le palier doit donc être dégagé et rester utilisable en toute sécurité. Ces normes de droit administratif doivent toutefois être appliquées sous l’angle du principe de la proportionnalité notamment, c’est-à-dire que les mesures ordonnées doivent être proportionnées au but visé. La question se pose dans votre cas de savoir si la présence de ces meubles entrave ou compromet une évacuation en cas d’incendie. A priori, tel ne semble pas être le cas, de sorte que les règles de sécurité ne vous sont d’aucun secours. Cela étant, si le passage était complétement entravé, vous pourriez alors les invoquer pour justifier l’enlèvement des meubles et une résiliation, le cas échéant.

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