Baisse des loyers commerciaux

Une mutation structurelle et une modeste demande se traduisent par un recul de 17% des loyers des bureaux genevois depuis 2013. Une nouvelle hiérarchie spatiale se dessine dans le canton.

A l’horizon 2023, la majorité des investisseurs pensent, selon un sondage, que le taux de rendement brut moyen du marché immobilier se situera toujours autour des 3-5% Le contexte économique et financier d’après crise, avec des taux d’intérêt à leurs plus bas niveaux, a poussé les investisseurs à se tourner vers des placements alternatifs tels que l’immobilier. En effet, le taux de propriétaires est en constante hausse en Suisse (évalué à 38,2% en 2016), avec une présence toujours plus importante d’acteurs institutionnels ces dernières années.

Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), la part des autres SA/ SARL/coopératives (qui représente les caisses de pension, assurances, fonds immobiliers, fondations, etc.) en tant que propriétaires de logements locatifs est passée de 23 à 33%, tandis que celle des particuliers a baissé de 57 à 49% depuis les années 2000. Dans la région lémanique, la proportion d’investisseurs institutionnels a même dépassé celle des particuliers sur l’année 2017 (43,1% contre 40,7%).

Cronos Finance a voulu en savoir davantage sur les motivations (en termes d’objectifs et de contraintes d’investissements), les sentiments et les perceptions des différents acteurs présents sur le marché immobilier suisse à travers une enquête qualitative, et a présenté ses résultats lors de son think tank annuel à l’Université de Lausanne.

Les répondants sont donc des investisseurs immobiliers de différentes typologies et tailles, à savoir: des investisseurs privés, des caisses de pension, des fonds et fondations de placement.

Le privé est plus orienté sur le court terme

Comme attendu par les auteurs, deux groupes principaux semblent se détacher en analysant les résultats:

D’un côté, les investisseurs privés, qui détiennent majoritairement des portefeuilles moins diversifiés, et dont les objectifs d’investissement sont généralement plus orientés à court terme, avec des prises de risques tendanciellement plus importantes et donc des attentes de rendement plus grandes (avec plus de la moitié du groupe interrogé qui attend un rendement supérieur à 5%). A titre d’exemple, une acquisition avec but de revente à plus-value est davantage exploitée dans le groupe d’investisseurs privés, et particulièrement par les promoteurs.

De l’autre, les institutionnels, qui visent le long terme, avec une aversion plus importante aux risques et qui peuvent se permettre des rendements temporairement moins élevés, compte tenu des lissages envisageables. En moyenne, leur rendement brut attendu se situe autour des 4%.

En revanche, une très grande majorité d’investisseurs interrogés s’accordent sur leurs préférences d’achat puisqu’ils favorisent les biens résidentiels déjà construits, jugés plus stables et moins risqués. Néanmoins, la plupart ont précisé que la tendance actuelle du marché les pousse à être présents de plus en plus tôt dans les phases de développement.

Manque d’objets de qualité

Les critères d’investissement jugés les plus importants par la plupart des répondants sont les rendements attendus ainsi que le risque. L’obstacle à la réalisation d’objectifs qui a été mentionné le plus souvent est le manque d’offre d’immeubles de rendement jugés de qualité.

De manière générale, les investisseurs privilégient le marché local qu’ils connaissent, puisque la majorité de leurs investissements se situent dans leur région d’origine et qu’aucun répondant n’investit en dehors de la Suisse.

Concernant leur perception par rapport aux acheteurs les plus actifs sur le marché aujourd’hui, aucune conclusion claire ne peut être tirée, car les réponses diffèrent sensiblement entre les différents groupes: les caisses de pension et les privés désignent les fonds immobiliers, qui eux-mêmes désignent les assurances tandis que les fondations pensent que ce sont les caisses de pension. Par contre, au sujet des vendeurs les plus actifs, tous les répondants sont d’accord et désignent les privés.

Au sujet des perspectives financières à l’horizon 2023, la majorité des investisseurs interrogés pensent que le taux de rendement brut moyen du marché immobilier se situera toujours autour des 3-5% (à l’exception d’une partie du groupe des fonds immobiliers, légèrement plus optimiste), que les taux hypothécaires de référence à 10 ans resteront inchangés ou augmenteront légèrement, tandis qu’une baisse minime est attendue en moyenne sur les loyers.

Finalement, compte tenu de l’évolution de ces dernières années, la plupart des investisseurs interrogés semblent s’accorder sur le fait que les investissements de type infrastructures, industries, santé et/ou sur le marché européen laissent entrevoir des perspectives de rendement plus intéressantes. Il convient toutefois de relever qu’aucun groupe parmi les investisseurs interrogés ne paraît être enclin à investir à l’étranger.

Les investisseurs privilégient le marché local qu’ils connaissent