疫下房市兩樣情商辦看跌住宅續漲
疫情會影響房市？根據歐美今年解封的現況，住宅漲不停，比金融海嘯前更瘋狂；商業房產則可能看跌。
著國內延長三級警戒，雙北
隨
都會區都因民眾在家上班，商業區人氣持續冷清。也有許多人擔憂，當商家餐廳撐不下去而熄燈，以及一些中小企業暫時歇業退租辦公室，恐將襲來退租潮，會不利於房價。
然而，因疫情封城，最後對當地房市會造成何種影響？或可以借鏡參考去年曾經歷比台灣更嚴格硬性封城的歐美諸國。根據《經濟
學人》《VOX》外媒的最新分析，
則發現兩樣情：一般住宅漲不停；商辦與店面卻面臨下跌頹勢。
首先，根據《經濟學人》最新一期報導，雖然美國紐約、舊金山等大城市，現已逐漸恢復實體上班，同時，大多辦公室租戶都還是照常
繳交租金，但穆迪（Moody's）與惠譽（Fitch）兩家評等機構，依舊
不看好商業房產的估價。
美國遠距辦公續夯，商辦估值砍半
主要原因有二。首先，許多企業雖然暫時照常讓員工回來上班，卻也對新變種病毒可能再讓封城重演，做好防範，因而不考慮全面實體上班。另外，許多員工也習慣在家上班，像是蘋果公司近日計劃9月起，讓員工每週回來辦公室上班三天，保留兩天在家。結果竟然引發
集體抗議。該公司有80位員工集
體寫信表示，這一年來的在家上班經驗中發現，遠距辦公效果更佳。
從這看來，時而遠距、時而實體的混合式辦公，已是未來許多企業的新主流選擇。
惠譽認為，即使未來美國上班族不是一週全然在家，光是一週三天採遠距，都會讓商辦的估值少一半。IMF則估計，整體商業房產空
置率每上升五個百分點，五年內的
預估值就將下降15％。
因為來的頻率變少，這些精打細算的企業有可能在未來要求降價續約，或是索性去尋找更便宜的辦公室。其次，現在大部分辦公大樓都仰賴中央空調，在新冠疫情下，有很高的空氣傳播危險。另外，也有公司會想把辦公格縮減，改裝增加會議區或彈性上班區，以適應未來實體上班人變少的現況。這些房東很可能被租戶要求重整再續約，否則就走人。無論如何，對房東來說，都是多了新的成本，也讓這些商辦創造淨利的能耐變差。不過，若把鏡頭轉向美國一般住宅，行情可是熱翻天。根據《VOX》報導，今年以來美國有
一半以上的住宅，是以高於定價賣出，更不乏連房都不看就下訂的，說明當地民眾已搶翻天。這因此讓今年美國住宅銷售價格中位
數創新高，比去年增加了24％；房
屋從刊登上架到賣出的平均天數
僅17天，也遠低於去年平均值的36天。美國住宅價格指數（S&P／ The Case-Shiller U.S. National Home Price Index）則飆上創立以來新高，竟比上一波2006年的高峰漲
了三成（表）。這股驚人的炒房潮，就連美國住宅價格指數的最初設計者、同時也是諾貝爾經濟學獎得主席勒
（Robert James Shiller）擔憂地說，
最近美國人追趕房價的瘋狂，幾乎
類比2003年金融海嘯前，房市沒
有最高，還有更高的狀況。席勒進一步分析說，根據他探索美國百年來房價資料的觀察，這一波的房市瘋漲，不只是美國央行疫情間放熱錢所致，也有社會心理因素在裡面。他還大膽預測，五年後房價終下跌，歷史會重演。
確實，這一波的房市飆漲潮，和2008年金融海嘯有些相似處，都有不怕風險的新族群搶進買房。上一波是因美國金融業大放次級房貸，讓黑人與拉丁美洲弱勢族群勇於購屋。這一波則是美國年輕千禧世代主導，靠著疫情間大膽投資股票或加密貨幣成功，轉進房市。不少人擔憂這些年輕人縱然近期撈金成功，長期風險承受力堪憂。
拜登政府僅在意房價、無意打房
由於美國拜登政府，仍小心翼翼地呵護疫後脆弱的經濟，目前打房的可能性不高。白宮辦公室發言
人簡．波賽基（Jan Psaki）5月底指
出，最近房價漲勢令人擔憂，許多美國人未來可能面臨買不起房的危機。然而她轉而強調民眾可多加利用，拜登之前推出的翻修住宅優惠貸款，沒提到任何控制房價的新政策。看來，在疫情後混合式辦公興起，以及各國期盼景氣復甦下，商辦跌、住宅漲的情況將持續一陣
子。穆迪則悲觀預期，到了2022
年，美國商辦每五間就有一間閒置。台灣擅長房產投資的專家們，可能也要學著接受新局面，今非昔比，抱著黃金店面與辦公室收租的好年頭，已經回不去了。