Темпы выхода из спячки
Восстановление рынка кондоминиумов требует времени
Пхукетский рынок кондоминиумов продолжает оставаться привлекательным для инвесторов и предлагать хорошую доходность, но для выход на докризисные показатели нужны еще один или два года при сохранении позитивной динамики туристических прибытий. Соответствующая оценка приводится в последнем отчете Knight Frank Thailand Co Ltd, в котором суммированы итоги 2022 года.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Как отмечают в Knight Frank, по состоянию на конец 2022 года суммарное предложение кондо на западном побережье Пхукета (от Май-Кхао до Раваи) составляло 24,2 тыс. юнитов, при этом 941 объект был выведен на рынок именно в указанном году.
Девелоперы по прежнему больше внимания уделяют продаже того, что уже построено, а не запуску новых проектов. Плюс застройщики постепенно отходят от связанных с коронавирусом проблем с ликвидностью, а также пытаются решить давно существующую проблему дефицита перспективных площадок под застройку.
Как отмечают в Knight Frank, новые юниты в 2022 году были выведены на рынок лишь в четырех локациях: Банг-Тао – 45%, Лайан – 31%, Най-Янг – 18%, Ката – 6%. У других пляжей новых объектов в отчетный период просто не было.
Также в Knight Frank отмечают, что не появилось на рынке и новых квартир с видом на море. Более того, постепенно девелоперам становится все сложнее находить участки и просто в пешей доступности от пляжа.
«Прогнозируется, что будущие кондоминимумы будут находятся все дальше от пляжей», – делает предсказуемое заключение Knight Frank.
СПРОС
Объем проданных квартир по состоянию на конец 2022 года составил 18,6 тыс. юнитов из упомянутых выше 24,2 тыс., что дает показатель реализации на уровне 76,9%. В 2021 году он составлял 78,3%. А продажи непосредственно новых квартир в 2022 году составили скромные 397 единиц, что вполовину меньше от показателя 2021 года. Обеспечить хотя бы такие цифры удалось благодаря спросу со стороны россиян.
«Основные покупатели новых юнитов – это попрежнему почти на 100% россияне. Есть и некоторое число европейцев, которые покупают квартиры для проживания в высокий сезон. Однако открытие Таиланда и возвращение туристов в этом году пока еще не вызвало рост спроса на кондоминиумы. С другой стороны, фиксируется увеличение спроса на виллы, как для личного проживания, так и в инвестиционных целях», – говорят специалисты Knight Frank.
ЦЕНЫ
«Средняя запрашиваемая цена на кондоминиум с видом на море на западном побережье Пхукета составляла на конец 2022 года 196,9 тыс. бат за квадратный метр», – указывается в отчете Knight Frank.
Для квартиры с частичным видом на море средний ценник продавца составлял 97,9 тыс. бат. Для квартиры без вида на море – 74,5 тыс. Если пересчитать по этой средней цене условную квартиру в 30 кв. м, то получаются 5,9 млн бат за полный вид на море; 2,9 млн бат за частичный и 2,2 млн бат за квартиру без моря вообще.
Во всех случаях рост средней цены по сравнению с 2021 годом составил менее половины процента, однако в Knight Frank говорят именно о «небольшом росте», а не о «погрешности» или «колебаниях». Скромную величину этого роста аналитики списывают на то, что зарубежный туризм еще не восстановился полностью.
«Многие проекты начали запускать маркетинговые кампании для увеличения покупательской активности. Но пусть по значительному числу объектов, находящихся на стадии строительства, имеются планы на завершение, цены пока еще показали значительного роста. Застройщики ждут восстановления покупательской активности и переводов денег от забронировавших юниты клиентов. Это сигнализирует, что в будущем многие проекты начнут постепенно поднимать цены», – отмечают в Knight Frank.
ПРОГНОЗ
В 2023 году специалисты Knight Frank ждут дальнейшего возвращения к жизни и туристической отрасли, и сферы недвижимости. Впрочем, взрывного роста они не ожидают.
«Рынку кондоминиумов нужно еще год или два для полного восстановления до предковидных уровней, поскольку отрасли нужно дождаться возвращения турпотока на те же отметки, что были перед COVID-19», – говорится в отчете Knight Frank.
В ближайшей же перспективе девелоперы будут постепенно достраивать начатые проекты и запускать их на рынок в отельном качестве для «растущего числа туристов, особенно китайских».
Официальные ведомства не публиковали отдельных цифр по турпотоку на Пхукет в 2022 году, но Knight Frank называет показатель в 2,3 млн человек за все 12 месяцев. В 2023 году компания ожидает роста до 4-5 млн. Самыми массовыми будут туристы из Китая и России.
«Эта категория туристов будет заинтересована в кондоминиумах и будет покупать квартиры в инвестиционных целях. Основная мотивация – сбежать от холодной погоды в своих ситуациях и обеспечить себе прибежище на время необычной ситуации в своих странах, такой как текущая российско-украинская война», – говорится в отчете Knight Frank. Прогнозов по продолжительности необычной ситуации компания не делает.