Внутри цифр
Потенциал пузыря на рынке недвижимости Пхукета
означает резкое падение цен.
Во многих частях мира, особенно в западных экономиках, рынок недвижимости подвержен образованию пузырей из-за структуры ликвидности. Ввиду недостатка живых денег покупатели берут кредиты, что ведет к нарастанию рисков и все большему разрыву в ликвидности – и дальше следует крах.
Однако рынок Пхукета по своим фундаментальным характеристикам в корне отличаются от всех других, которые мне известны. Óникальные его черты можно суммировать так:
• Большинство сделок осуществляются живыми деньгами, без привлечения заемных средств.
• В денежном выражении рынок курортной недвижимости превосходит по размерам весь внутренний рынок жилья в Таиланде.
• Доступ к кредитам имеют преимущественно тайские покупатели, но они составляют малую часть клиентуры на Пхукете.
• Девелоперы реализуют проекты поэтапно и с опорой на ход продаж, минимизируя риск дефолта со своей стороны.
• Ãеография покупателей максимальная широка. Клиентская база диверсифицирована по разным странам, отличающимися параметрами экономики и нацвалюты. Все это сглаживает риски, связанные с опорой на один единственный рынок.
C учетом вышеперечисленного, я бы сказал, что наблюдаемое сейчас на рынке Пхукета – это признаки выхода на пик в очередном из естественным циклов рынка, жизнь которого состоит из взлетов и падений. È во время предыдущих циклов мы выучили уроки, которыми можем сейчас воспользоваться.
Жизненный цикл
Чуть более десяти лет назад Пхукет наблюдал волну запуска небольших и недорогих кондо, которые строили приходившие на остров девелоперы из Бангкока. Мировая экономика тогда выходила из очередного финансового кризиса, Àзия была одним из лидеров восстановления, средний класс рос, и тайские покупатели интересовались такими кондо в инвестиционных целях.
Кондо, о которых идет речь, представляли собой бангкокский тип малогабаритного и дешевого жилья, получившего тогда прозвище «квартира Микки Мауса». Схема платежей за апартаменты была устроена так, что основная нагрузка приходилась на финальный этап строительства, так что инвесторы покупали сразу несколько квартир на ранней фазе, намереваясь выгодно перепродать их до момента передачи прав собственности и финального крупного платежа, на который могло бы уже не хватить своих средств и потребовалась бы ипотека.
Не углубляясь в детали, скажу, что этот спекулятивный период завершился тем, что рынок в итоге не рухнул, а просто выровнялся. Постоянный рост цен, на котором базировались спекулятивные покупки, в какой-то момент прекратился, поскольку не осталось конечных потребителей жилья, которым его можно было бы перепродать.
На этапе завершения цикла обúем дефолтов со стороны покупателей мог достигать 30-40% от всего обúема жилья в том или ином проекте. Однако для самого рынка никакой катастрофы не произошло: девелоперы переключили внимание назад на Бангкок, а построенное на Пхукете жилье было постепенно поглощено рынком.
Сейчас ситуация одновременно похожа и непохожа на тот цикл, а связано это с тем, что мы наблюдаем пик активности сразу в двух четко сегментах – кондоминиумах и виллах.
В сегменте кондо также наблюдается рост спекулятивных сделок, но изменился профиль инвесторов. Çа десять лет значительно выросло число иностранцев, которые изначально имеют достаточно средств для закрытия сделки, так что повторение истории предыдущего цикла маловероятно. Так что про крынок кондо можно сказать, что мы сейчас входим в цикл высокой спекулятивной активности в сегменте больших жилых комплексов с бюджетными апартаментами.
В сегменте вилл и домов курортного класса ситуация иная, поскольку активность в нем не только и не столько спекулятивная. Пандемия коронавируса спровоцировала рост настоящего интереса к загородному жилью в противовес городскому. Пережитые локдауны повысила важность качества жизни, одновременно легитимизировав работу из дома. Следствием этого стала массовая миграция из городов в загородные локации, такие как Пхукет.
Вторым важным фактором миграции стала драматическая эскалация геополитического кризиса в Восточной Европе, которая еще больше изменила портрет покупателя виллы. Если раньше она рассматривалась как дом для пенсии или второй дом для отпуска, то новая волна покупателей – это именно конечные пользователи жилья.
Ãлобальная миграция изменила наш мир, но не лишила Пхукет популярности и в качестве направления для зимовки. Правительство Таиланда и само реализует целевые программы, направленные на то, чтобы остров реализовывал потребность иностранцев в релокации.