Des prix toujours en surchauffe malgré la crise
Malgré l’envolée de l'inflation, les taux d'intérêt en forte hausse et les incertitudes économiques, les prix de l’immobilier sont loin de connaître une accalmie, selon le dernier baromètre publié en février dernier par Mubawab, une plateforme digitale de
Alors que les prix de l’immobilier deviennent de plus en plus déconnectés du pouvoir d'achat des citoyens, le rêve de posséder un toit s’évanouit pour de larges pans de la population.
Le ratio global prix du logement/revenu annuel du ménage est estimé à 14 à l'échelle nationale. En d'autres termes, chaque ménage doit dépenser en moyenne 14 fois l'équivalent de son revenu annuel pour pouvoir acquérir un logement. Ce ratio varie selon les régions. Dans la région du Grand Tunis, le ratio prix du logement/revenu annuel s'élève à 22. Il n'est cependant que de 12 % dans le Nord-est, et de 9 % au Sud-ouest.
Ces facteurs endogènes et exogènes n’expliquent pas cependant tout. La majorité des promoteurs immobiliers préfèrent investir dans le segment du haut standing, dans lequel la marge bénéficiaire est plus intéressante. Très peu d’entre eux construisent des logements sociaux. Le taux moyen des logements de haut standing à hauteur représente 65% du total des logements construits chaque année. Les promoteurs construisent des logements économiques à hauteur de 33% des logements et presque pas de logements sociaux (2%).
Même les opérateurs publics intervenant dans le secteur de la promotion immobilière, notamment la Société de promotion des logements sociaux (SPROLS) et la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) ne s’aventurent quasiment plus dans le segment du logement social, en raison du faible stock de terrains aménagés que l’etat met à leur disposition et de leur situation financière précaire.
Dans la région du Sahel, les prix varient également selon les quartiers : El Kantaoui (3270 dinars /m2), Sahloul (2370 dinars), Hammam Sousse (2200 dinars), Hergla (2190 dinars).
Dans la région du Cap-bon, les prix vont de 2720 dinars le mètre carré à Hammamet Nord à 1900 à Kélibia.
Avec 65% d’appartements destinés à la vente, le Grand Tunis rassemble la plus forte densité, contre 19% au Cap Bon et 11,5% au Sahel. Dans toutes les régions, les S+2 représentent la majorité des configurations proposées (41%) avec une superficie moyenne de 130.32m², devant les S+3 (28%), les S+1 (18%) et les S+4 (9%). Pour les loyers, les prix sont plus élevés dans le Grand Tunis que dans les autres régions. Dans le Grand Tunis, les prix moyens d’un S+2 vont de 1980 dinars par mois aux Jardins de Carthage à 675 dinars à El Mourouj 6, en passant par 1190 à la cité Ennasr 2 et 1100 à l’aouina.
Devenir propriétaire, un rêve de plus en plus inaccessible
Au Sahel, les prix moyens vont de 1145 dinars par mois à El Kantaoui à 750 dinars à Skanes alors que les appartements de type S+2 sont proposés à 1165 dinars par mois à Hammamet Sud et à 800 dinars à Nabeul.
Alors que les prix de l’immobilier deviennent de plus en plus déconnectés du pouvoir d'achat des citoyens, le rêve de posséder un toit s’évanouit pour de larges pans de la population.
Le ratio global prix du logement/ revenu annuel du ménage est estimé à 14 à l'échelle nationale. En d'autres termes, chaque ménage augmentation de 3% au cours du quatrième trimestre 2022 par rapport au trimestre précédent. Dans les quartiers les plus recherchés pour l’achat d’un appartement dans le Grand Tunis, les prix moyens vont de 2100 dinars le mètre carré à Boumhel El Bassatine à 3810 dinars aux Jardins de Carthage, en passant par 2660 dinars à la Soukra et 2590 à la Cité Ennasr 2. doit dépenser en moyenne 14 fois l'équivalent de son revenu annuel pour pouvoir acquérir un logement. Ce ratio varie selon les régions. Dans la région du Grand Tunis, le ratio prix du logement/revenu annuel s'élève à 22. Il n'est cependant que de 12 % dans le Nord-est, et de 9 % au Sud-ouest.
D’après les experts, le ratio moyen du prix du logement par rapport au revenu du ménage pour lequel l'accessibilité au logement est jugée bonne est un ratio de 1 à 5, c'est-àdire que le ménage investit en moyenne dans l'acquisition de son logement l'équivalent de 1 à 5 fois l'équivalent de son revenu annuel. La surchauffe des prix s’explique essentiellement par la rareté et le renchérissement des prix des terrains constructibles, la hausse du coût de la main d’oeuvre et surtout de l’envolée des prix des matières premières dans un contexte de dépréciation de la monnaie nationale par rapport aux devises fortes et de hausse. Ainsi, les prix des briques destinées à la construction a connu une augmentation de 300% au cours des dix dernières années alors que ceux du ciment et du fer ont plus que doublé.
Une faible offre de logements sociaux
Ces facteurs endogènes et exogènes n’expliquent pas cependant tout. La majorité des promoteurs immobiliers préfèrent investir dans le segment du haut standing, dans lequel la marge bénéficiaire est plus intéressante. Très peu d’entre eux construisent des logements sociaux. Le taux moyen des logements de haut standing à hauteur représente 65% du total des logements construits chaque année. Les promoteurs construisent des logements économiques à hauteur de 33% des logements et presque pas de logements sociaux (2%). Même les opérateurs publics intervenant dans le secteur de la promotion immobilière, notamment la Société de promotion des logements sociaux (SPROLS) et la Société nationale immobilière de Tunisie (SNIT) ne s’aventurent quasiment plus dans le segment du logement social, en raison du faible stock de terrains aménagés que l’etat met à leur disposition et de leur situation financière précaire. Pour améliorer l’accès à la propriété immobilière, les promoteurs immobiliers suggèrent un paquet de mesures urgentes. Il s’agit d’abaisser le taux d’autofinancement exigé par les banques de 20 % à 10 % de la valeur du logement, de prolonger la durée du remboursement des crédits jusqu’à 30 ou 35 ans, d’augmenter la base de calcul de la capacité d'emprunt remboursement à 50 % des revenus de l'emprunteur au lieu de 40 % seulement actuellement.
Les professionnels du secteur proposent également l’abaissement des frais d’enregistrement des biens immobiliers neufs et l’ouverture du marché de l’immobilier aux étrangers à travers la suppression de la fameuse autorisation du gouverneur.
Ils recommandent par ailleurs l'augmentation de l'offre de terrains constructibles, le développement de l'offre de logements sociaux en imposant aux promoteurs privés la réservation d'un quota minimum de ce genre de logements destinés aux ménages à faibles revenus, et la bonification des taux d'intérêt pour les couches sociales les plus modestes de la société.