Kira gelirlerinin beyanında gerçek giderler

Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir Vergisi Kanunu, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir. Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Bu konudaki tercih hakkı, her bir kira geliri sağlayan taşınmaz için ayrı ayrı kullanılamaz, tercihin beyanname bazında yapılması gerekir.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, anılan kanunun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer bu giderler kiracıya yansıtılmışsa veya kiracı tarafından üstlenilmişse, bu giderlerin kiraya veren tarafından dikkate alınması mümkün değildir.

Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2020 yılı açısından şunlardır:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz.)

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

2016 yılı için bu listeye 6745 sayılı Kanun’la “kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar”da eklenmiştir.

Gerçek gider yöntemini seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hâsılattan gider olarak indirilemez.

Kiraya verilenin konut olması halinde, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur.

Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu belgelerin 5 yıl süre ile saklanması ve vergi idaresince talep halinde ibraz etme edilmesi gerekmektedir (Ordu Defterdarlığı’nın 6.9.2012 gün ve 25953680-002-21 sayılı Özelgesi). Eğer bu belgeler ibraz edilmezse, vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddedebilir.

Taşınmazın iktisabında tapu harcı gider kalemi değildir. Aynı şekilde daireye kombi taktırılması, bu maksatla tesisat yaptırılması da gider niteliğinde değildir. Bu giderlerin maliyete eklenerek amortisman hesabında dikkate alınması gerekmektedir. (Eskişehir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 28.9.2020 gün ve 40617 sayılı Özelgesi). Kiraya verilmiş taşınmaz yurt dışından elde edilen kredi ile iktisap edilmişse bu krediye ait faizler de gider olarak kira gelirinden indirilemez. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 9.6.2017 gün ve 16247 sayılı Özelgesi). Kiraya verilen taşınmazın iktisabı için kullanılan dövizli konut kredisi anapara ödemelerinin ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının da, bu taşınmazdan elde edilen kira gelirinin beyanında gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili taşınmaza ait kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkündür. Ayrıca, söz konusu anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının söz konusu taşınmazın maliyetine eklenmesi suretiyle amortisman hesaplanmasında dikkate alınması mümkündür (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 14.4.2014 günlü Özelgesi).

Mahkemenin kira tespit kararına istinaden geçmiş yıllarda fazla alınmış olup iade edilen kira farkları da cari yılda gider olarak dikkate alınamaz. İade, önceki yıllarda tahsil edilen kira tutarlarında da bir azalma gerçekleştirdiğinden, söz konusu dönemlere ilişkin beyanların düzeltilmesi gerekir (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 16.11.2017 gün ve 128677 sayılı Özelgesi).

Öte yandan kiraya verilmiş taşınmazdan elde edilen kira gelirini gerçek gider yöntemini seçerek beyan edenler, bu taşınmaz için ilgili yılda ödenen emlak vergisi tutarını, toplam kira gelirlerinden indirim konusu yapabilirler (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 10.8.2015 gün ve 827 sayılı Özelgesi).