Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma

Mülkiyet hakkını yakından ilgilendirmesi nedeniyle gerek kamulaştırma işlemi gerekse kamulaştırma bedeli kamu idaresi ile mülk sahipleri arasında ihtilaf konusu olabilmekte ve söz konusu ihtilaf bireysel başvuru kapsamında Anayasa Mahkemesi’ne kadar götürülebilmektedir. İhtilafların ortaya çıkması ya kamulaştırmanın prosedürlerine tam olarak uyulmaması ya da kamulaştırma bedelinin yeterli dikkat ve özenle belirlenmemesinden de kaynaklanmaktadır.

Kamulaştırma prosedürlerine uyulmadan kamu idaresi tarafından malikin taşınmazı kullanma hakkının kısıtlanması “kamulaştırmasız el atma” olarak adlandırılmaktadır.

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişileri tarafından kamu yararının gerektirdiği durumlarda, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olan taşınmazların karşılığının peşin olarak ödenerek alınmasıdır.

Kamulaştırma hangi mevzuata göre yapılmaktadır?

Kamulaştırma; Anayasanın 46. maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine istinaden yapılmaktadır.

Kamulaştırmanın Şartları

- Kamu yararı kararının alınmış olması,

- Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki bir taşınmaz olması,

- Kamulaştırma bedelinin nakden ve peşin olarak veya kanunda belirtilen koşullarda taksitle ödenmesi

- Yeterli ödeneğin mevcut olması.

Kamulaştırma süreci

1- Kamu yararı kararı alınması 2- Kamu yararı kararının onaylanması

3- İdare tarafından kıymet takdiri

4- Satınalma yoluyla kamulaştırma

5- Uzlaşma görüşmeleri

6- İdare tarafından mahkemede bedel tespit ve tescil davası açılması

7- Taşınmazın idare adına tescil edilmesi.

Kamulaştırma Cebri bir işlem midir?

Kamulaştırmada satınalma usulü esastır, yani öncelikle bu usulün uygulanması gerekir. Satınalma usulünde idare taşınmazın değerini tespit eder ve taşınmaz malikiyle kamulaştırma bedeli üzerinde uzlaşma görüşmeleri yapar.

Bedel üzerinde uzlaşma sağlanamaması halinde taşınmaz mahkeme tarafından tespit edilecek değer üzerinden idare adına tapuda tescil edilir. Kamulaştırılan taşınmazın mülkiyeti kamulaştırma kararı alındığında değil, mahkemenin tescil kararı üzerine idare adına tapuda tescil ile olur.

Kamulaştırma bedeli nasıl tespit edilir?

Kamulaştırma bedeli ilk olarak kamulaştırmayı yapan kamu idaresi tarafından tespit edilir. Bu bedel göz önünde bulundurularak, kamulaştırılacak taşınmazın maliki ile uzlaşma görüşmeleri yapılır. Bedel üzerinde uzlaşma sağlanamaması halinde kamulaştırma bedeli Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bilirkişi raporları da dikkate alınarak nihai olarak belirlenir.

Kamulaştırma bedeli nasıl ödenir?

Kanundaki belli bazı istisnalar dışında kamulaştırma bedeli peşin olarak (kamulaştırma konusu taşınmaz idare adına tapuya tescil edilince) ve nakden ödenir.

Kamulaştırma işlemine karşı malikin dava hakkı var mı?

Kamulaştırma kararına karşı malik idare mahkemesinde dava açabilir. Kamulaştırma bedeli olarak belirlenen bedeli ise idare tarafından adli yargıda (Asliye Hukuk Mahkemesi) bedel tespiti ve tescil davası açılması üzerine nihai olarak mahkeme tarafından nihai olarak belirlenir. Tarafların mahkeme kararlarına karşı istinaf ve temyiz hakları da bulunmaktadır.

Bununla birlikte, taşınmazın bedeli konusunda tarafların uzlaşma sağlamış olmaları halinde taraflar dava yoluna başvuramaz.

Kamu idarelerine ait taşınmazlar kamulaştırılabilir mi?

Kamu tüzelkişilerinin sahip oldukları taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzelkişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz.

Taşınmaz mala; kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, kamulaştırma bedeli tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya altmış gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince incelenerek iki ay içinde kesin karara bağlanır.

Taraflar bedelde anlaşamadıkları takdirde; alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde, Asliye Hukuk Mahkemesine başvurarak, kamulaştırma bedelinin tespitini ister.

Kamulaştırılan taşınmazı daha sonra eski malikin geri alma hakkı var mı?

Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiç bir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmaz malını geri alabilir.

Kamulaştırmasız El Atma

Kamulaştırmasız el atma; kısaca idarenin herhangi bir hukuki sebep olmaksızın bir taşınmazı kullanması veya maliki tarafından kullanımını kısıtlamasıdır. Kamulaştırmasız el atma;

1- Fiili El Atma

2- Hukuki El Atma şeklinde gerçekleşebilir. Fiili El Atma; Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulmasıdır.

Hukuki El Koyma ise; İmar planında yeşil alan, yol, meydan, park alanı gibi hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınmazların uzun yıllar kamulaştırılmaması nedeniyle, kişinin taşınmazında istediği gibi tasarrufta bulunamaması ve taşınmaza ilgili idarece fiilen el konulmadığı halde mülkiyet hakkının kısıtlanması durumudur.

Kamulaştırmasız el atma durumuna karşı malikin dava hakkı

Fiili etme olayına karşı adli yargıya, hukuki el atma olayına karşı ise idari yargıya başvurabilir.

09.06.2021 tarih ve 7327 sayılı Kanun’un 21’inci maddesiyle yapılan düzenlemeye göre; Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 4/11/1983 tarihinden bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiilî el konulması veya hukuki el atılması sebebiyle mülkiyet hakkından doğan taleplere dair bedel ve tazminata ilişkin davalarda verilen kararlar taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların icrasına ilişkin hükümlere göre yerine getirilir. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, kesinleşmemiş mahkeme kararlarına dayanılarak başlatılan icra takipleri kesinleşmiş mahkeme kararı ibraz edilinceye kadar durdurulur.