Fideicomiso comprará parte de zona franca para invertir en rentas
Emitirá certificados de participación en mercado local por US$ 80 millones
El mercado de capitales local muestra signos de reactivación tras la autorización del Banco Central (BCU) de un nuevo fideicomiso financiero inmobiliario que podrá emitir certificados de participación por hasta US$ 80 millones. Este fideicomiso tendrá como novedad la compra de una participación de World Trade Center (WTC) Free Zone S.A., la zona franca de servicios.
El fondo se denomina Fideicomiso Financiero Rentas Inmobiliarias Orientales “(RIO I), y será gestionado por parte de TMF Uruguay Administradora de Fondos de Inversión y Fideicomisos S.A.
El objetivo de RIO I será la construcción de un portafolio de rentas provenientes del sector inmobiliario, el cual estará invertido mayormente en inversiones de renta, limitando las inversiones de desarrollo de mayor riesgo relativo, al 40% del fondo.
Su inversión “ancla” inicial, será la compra de una participación de WTC Free Zone, la cual “proyecta una sólida generación de flujos de alquiler”, según dijeron a El País en TMF, fiduciaria del fideicomiso RIO I.
La zona franca del World Trade Center, tiene más de 200 empresas instaladas provenientes de diferentes sectores económicos, lo que se “traduce en una importante diversificación de ingresos”, según la fiduciaria, dentro de las cuales se encuentran firmas como Globant, Mercado Libre, d-local (la firma uruguaya de mayor valor bursátil con más de US$ 14.000 millones), Deloitte, PWC, Etermax, Louis Dreyfus, Bunge, Wabi, Bestseller, entre otros.
Desde TMF señalaron que “las zonas francas de servicios, constituyen un mercado muy rentable y, hasta ahora, poco explorado por los fideicomisos de oferta pública. Este sector ha venido creciendo en forma sostenida durante los últimos 15 años y ha demostrado un nivel de rentabilidad por metro cuadrado superior a la media del mercado”.
A su vez, agregaron que “es importante destacar que las oficinas situadas en zonas francas no compiten con las oficinas que están fuera de ellas, ya que apuntan a mercados completamente diferentes”.
Este fideicomiso, también participará en coinversión con capitales privados, de la Terminal de Ómnibus Minas Shopping, y proyecta incorporar en el corto plazo una participación minoritaria de World Trade Center Punta del Este Zona Franca.
En tanto, tendrá un período de inversión estimado de tres años donde completará el portafolio con la incorporación de nuevos proyectos.
El foco de las inversiones estará puesto, principalmente, en el mercado de oficinas, logística, vivienda y centros comerciales.
Se pretende que la selección de activos proyecte a los inversores, no solo la reserva de valor de su dinero invertido, sino también “flujos constantes” de retorno.
A través de este fideicomiso, también tendrán acceso los inversores minoristas y, a su vez, se definió dar prioridad a aquellas inversiones que posean o proyecten obtener certificaciones medioambientales. Desde TMF destacaron que se prevé, luego del período de inversión, 10 años de explotación de rentas. Es decir de alquiler de las propiedades.
Un factor novedoso del fideicomiso es que también se prevé, luego del período de explotación de las rentas, tres años para la desinversión total del fideicomiso, es decir la enajenación de los bienes.
El Fideicomiso Financiero RIO I, proyecta una rentabilidad inicial, para los titulares de sus participaciones, del orden del 8% anual, durante la vida del fondo.
En esta línea, el sponsor del fideicomiso, que según la fiduciaria, “posee una importante trayectoria en el mercado inmobiliario regional y en el Uruguay”,
ha firmado un acuerdo de colaboración con el Estudio Luis Lecueder (que gestiona el World Trade Center, varios shoppings, entre otros).
La coinversión del sponsor, es decir el monto inicial con el cual participará del fondo, será entre un 5% y un 7,5% del total del fideicomiso.
Se espera que la emisión de hasta US$ 80 millones, se suscriba entre los últimos días de julio y los primeros días de agosto.
Esta emisión de certificados de participación, estará registrada en la Bolsa de Valores de Montevideo (BVM) y la Bolsa Electrónica de Valores (Bevsa).
Para su conformación, contó con Gletir Corredor de Bolsa como agente organizador y con la estructuración legal por parte de Guyer & Regules.
Además, la emisión cuenta con una calificación de riesgo FI (2) Uruguay asignada por Fixscr (Fitch Ratings).
Con respecto al sponsor del Fideicomiso Financiero Rentas Inmobiliarias Orientales, en TMF prefirieron no dar a conocer su identidad por el momento.
¿QUÉ ES UN FIDEICOMISO? Un fideicomiso es la herramienta jurídica donde persona, física o jurídica, llamada “fiduciante” transfiere a otra persona denominada “fiduciario”, uno o más bienes para que, al vencimiento de un plazo o cumplimiento de una condición, este transmita el resultado establecido por el primero, a su favor o a favor de un tercero llamado beneficiario o “fideicomisario”.