Inflación y tasas La paradoja de la vivienda

Uno de los riesgos laborales de mi profesión es que la gente me pregunte qué va a pasar con el mercado. Nunca estoy seguro de si dar la respuesta atribuida a varios titanes financieros famosos (fluctuará) o responder, más exactamente, “Dios lo sabe”. Pero algunas predicciones parecen seguras. Claramente, la Reserva Federal aumentará las tasas de interés repetidamente durante los próximos meses, continuando ese proceso hasta que haya señales claras de que la inflación está bajando a niveles tolerables. ¿Pero no está la Reserva Federal muy por detrás de la curva? La inflación está en su punto más alto en 40 años, pero la Reserva Federal solo ha comenzado a subir. ¿No debería aumentar mucho las tasas ahora?

Bueno, no. Necesitamos hablar sobre cómo funciona realmente la política monetaria. Y cuando lo hagamos, veremos que hay una paradoja preocupante sobre la política actual. La Fed debe subir: se debe frenar la inflación y, como cuestión práctica, las tasas de interés son el único juego en la ciudad. Sin embargo, las tasas más altas operarán en gran medida al afectar el mercado de la vivienda y, a largo plazo, un gran problema con Estados Unidos es que no estamos construyendo suficientes viviendas.

Una de las razones por las que las discusiones sobre la política monetaria pueden ser confusas es que las tasas de interés que controla la Reserva Federal no le importan en ningún sentido directo al consumidor promedio. La Fed puede determinar efectivamente las tasas de interés a muy corto plazo; de hecho, su objetivo normal es la tasa de interés a la que los bancos se prestan entre sí durante la noche. Pero ninguna decisión importante del mundo real depende de esa tasa de interés.

Lo que importa, en cambio, son las tasas a más largo plazo, porque la política monetaria afecta principalmente a la demanda de activos de larga duración. Una empresa que considera si invertir en software que será reemplazado en dos años, o incluso en una máquina que se desgastará o se volverá obsoleta en tres o cuatro años, no le importa mucho la tasa de interés que debe pagar. Pero los costos de los intereses son cruciales cuando decide comprar algo que durará décadas, como una casa. De hecho, las tasas de interés más importantes para la economía son las tasas hipotecarias.

Y aquí está la cuestión: aunque la Fed no determina directamente las tasas hipotecarias, los bancos que deciden cuánto cobrar por los préstamos prestan mucha atención a lo que creen que hará la Reserva Federal en el futuro. Si esperan que las tasas a corto plazo suban, comenzarán a cobrar más por los préstamos hipotecarios de inmediato, porque no quieren inmovilizar su dinero, porque tendrán mejores condiciones más adelante.

Efectivamente, dado que todos esperan que la Fed siga aumentando las tasas de interés a corto plazo varias veces durante el próximo año, las tasas hipotecarias, y las tasas a largo plazo para los prestatarios comerciales, ya se han disparado más o menos a los niveles previos a la pandemia, a pesar de que la Fed acaba de empezar a subir.

Así que el dinero apretado ya está aquí. Es casi seguro que esto enfriará la economía; si enfriará las cosas lo suficiente como para controlar la inflación, o si las enfriará demasiado, lo que provocará una recesión, es algo que tendremos que ver.

En cualquier caso, no veo alternativas para la Fed. No creo que la inflación se haya arraigado en la economía; los mercados y los consumidores esperan que baje mucho en un año más o menos. Pero no queremos correr el riesgo de que se arraigue.

Sin embargo, hay un problema. Los esfuerzos de la Fed para controlar la inflación funcionarán principalmente a través del mercado inmobiliario, lo que reducirá las ventas y la construcción. Lo cual no sería tan malo si no fuera por el hecho de que EE:UU. no ha construido suficientes casas a largo plazo.

Desde aproximadamente 2014, el costo de la vivienda, según las estimaciones de la Oficina de Estadísticas Laborales, ha aumentado considerablemente más rápido que el costo de vida general. No estoy hablando de los precios de la vivienda; me refiero a las tarifas de alquiler de apartamentos y el “alquiler equivalente del propietario”, la estimación de la oficina de cuánto se alquilarían las casas.

¿Qué está pasando aquí? La respuesta es que después de la burbuja inmobiliaria y el estallido de la década de 2000, la construcción de nuevas viviendas se desplomó y nunca se recuperó por completo. Parte de esto se puede atribuir al “Nimby-ismo” (not in my backyard) en lugares como California y Nueva York, pero la construcción de viviendas se ha retrasado y los costos de vivienda se han disparado incluso en lugares como Texas, donde la zonificación es muy liberal. Así que, realmente necesitamos construir más viviendas en este país.

Ese es el problema. Necesitamos tasas de interés más altas, al menos por un tiempo, para reducir la inflación. Pero las tasas más altas “funcionarán” en gran medida al deprimir la construcción de viviendas, que ya era demasiado baja.

Por ahora no veo alternativa. Podríamos, en principio, tratar de enfriar la economía, por ejemplo, aumentando los impuestos (buena suerte con eso). Tal vez más al punto, un retroceso gradual por parte de los consumidores, a medida que los efectos de la ayuda pandémica disminuyen, además de que la caída de la inflación eventualmente puede permitirnos volver a bajar las tasas de interés. Sin embargo, la Fed parece dispuesta a resolver un problema apremiante en parte haciendo que otro problema, menos apremiante pero aún real, empeore.

PAUL KRUGMAN

ECONOMISTA

“Las tasas hipotecarias ya se han disparado próximas a los niveles previos a la pandemia y es casi seguro que este fenómeno enfriará la economía.