Deudores hipotecarios
@| Se trata de un mecanismo financiero por el cual se le concede un monto de dinero a una persona que adquiere un inmueble –generalmente para habitarlo– y que se compromete a abonarlo en un plazo determinado mediante cuotas mensuales, pagando una tasa de interés convenida y estableciendo en garantía una caución hipotecaria sobre el mismo inmueble.
Existe un grupo de personas, se calculan unas 23 mil, que tramitaron con el Banco Hipotecario del Uruguay préstamos de este tipo, convenidos en moneda nacional reajustable por único índice existente allá por los años noventa del siglo pasado, es decir la denominada Unidad Reajustable, más conocida como la UR.
En esos años se formaban cooperativas de vivienda que aglomeraban a ahorristas del banco citado, que contrataban a una empresa constructora –que supuestamente era controlada por el banco financista - y que efectuaba los desembolsos contra los avances de la obra en cuestión. Luego, el banco fijaba el monto de la deuda que cada promitente comprador les debería abonar, estableciendo una cuota mensual con los intereses a su favor, la que ajustaría en base a la evolución de la UR, es decir la del Índice Medio de Salarios.
Nuestro país ha tenido una dispar evolución en sus índices inflacionarios, entre los cuales están los salarios. También es por todos sabido que el mercado inmobiliario, el automotor, el de electrodomésticos, etc., se comercializa en base a la moneda dólar, que como también es de conocimiento fluctúa en su cotización, muchas veces en cadencias dispares a la de los otros precios de la economía, llámense inflación o salarios.
Es aquí donde se produjeron distorsiones entre los valores que arrojaban los reajustes de las cuotas y la capacidad de pago de los deudores y allí surgieron decisiones unilaterales por parte del Estado a través de decretos o resoluciones, que diferían parte de los valores de las cuotas hacia el final del préstamo aplicando una tasa de interés punitiva, llamados “colgamentos”.
Para entender mejor cómo funcionan los préstamos amortizables de cuota fija (con abstención de que esta cuota se ajuste por determinado índice), ésta tiene dos componentes variables intrísecos (amortización de capital y amortización de intereses) que varían cada mes y son proporcionalmente mayores para los intereses al comienzo y a la inversa sobre el final del plazo.
Cuando se decretaron los “colgamentos”, los mismos se hicieron en defensa del banco, que enfrentaba crisis de morosidad al haber aumentado las cuotas mensuales a niveles que los ingresos de sus deudores no podían afrontar. Si ello ocurría en los primeros años de la amortización (por ejemplo de cada 100, 70 correspondían a intereses y 30 a capital), el banco al diferir el 50% de la cuota, se hizo de la casi totalidad de los intereses y acumuló la mayor parte del capital hacia el final, a lo que se le agregó una mayor tasa de interés.
Para no aburrir con cálculos ocurridos en la variación del IMS y la cotización del dólar, supongamos que el banco le prestó 60 mil dólares en su equivalente en UR, con una cuota mensual de 300 a una tasa del 4% anual. Ud. pagaría unos 100 mil dólares en unos veinticinco años. En la actualidad y en casos conocidos, se llevan pagados mucho más de 100 mil dólares; la cuota es el doble en dólares y todavía restarían varios años más de amortización.
El banco desde una posición dominante puede que tenga derecho a demandar esa deuda, pero desde el punto de vista “social” conque se planearon estos préstamos, no es sostenible y una corrección de estas injusticias se debe diagramar urgentemente.