El inversor argentino en Real Estate vuelve a mirar a Buenos Aires

GERMÁN GÓMEZ PICASSO CEO DEL PORTAL REPORTE INMOBILIARIO

El valor de las nuevas unidades construidas en Punta del Este y alrededores es el más alto de las dos últimas décadas, según el relevamiento que efectúa anualmente el portal especializado argentino Reporte Inmobiliario. Germán Gómez Picasso, su director, destacó “una mejora de casi 12% en el valor del metro cuadrado en 2023, creciendo por tercer año consecutivo. Sin embargo, advirtió que el número de proyectos se mantiene estable en los últimos años, lejos de las cifras de algo más de una década. Los precios inmobiliarios en el balneario esteño están muy por encima de desarrollos similares en la ciudad de Buenos Aires, cuando Argentina va recuperando interés para el inversor. Gómez Picasso advierte que esta coyuntura no resulta neutra para Punta del Este como lugar de inversión, dada la recuperación proyectada en la vecina orilla y la diferencia de precios. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿Cuál es la explicación de los niveles tan altos en materia de precios promedio en el sector inmobiliario en Maldonado?

—Lo que pasó con Punta del Este es que en el periodo 2006-2012 tuvo un incremento de valores muy fuerte, con un crecimiento en la cantidad de desarrollos tremendo; después de 2012 y hasta el 2021 los precios se ubicaron en una meseta, en términos nominales, por varias razones: primero, por un exceso de oferta; después llegó la pandemia, la crisis y los precios se quedaron estables. En los tres últimos años volvieron a subir hasta ubicarse en niveles récord, en términos históricos.

—Fue casi una década con los precios en una meseta; ¿en ese período de se generó la mayor oferta en Punta del Este?

—Exacto. En esos años, la cantidad de edificios que se estaban construyendo al mismo tiempo era enorme. En 2013, por ejemplo, se llegó a 81 edificios en desarrollo al mismo tiempo. Para tener una idea, el año pasado registramos 26. Con esa gran oferta, los precios se mantuvieron estables. Y además, hubo una retracción de parte del inversor argentino, que es muy relevante en el mercado inmobiliario puntaesteño.

—Ahora, la cantidad de edificios en construcción se estabilizó en una cifra no es muy alejada de los desarrollos que detectaron los dos años anteriores…

—Es así. Se ha estabilizado en 25-26, aproximadamente. Y esta nueva realidad, tal vez es lo que ha hecho que los precios comiencen a subir. Tengamos en cuenta que en 2020 el promedio del metro cuadrado de construcción nueva estaba en casi 4 mil dólares, y hoy supera los 5 mil. No es sencillo de descifrar el mercado de Punta del Este, porque inciden muchos factores que no todos responden a las oportunidades que ofrece el real estate local, sino también a los vaivenes de la economía regional, en especial argentina, y también la uruguaya, así como la inflación en dólares a nivel global.

—¿Los valores de valor promedio del metro cuadrado registrados en el último relevamiento son los más caros de la serie? —Desde 2006, que nosotros realizamos este relevamiento, son los más altos, por lejos. En aquel año, el valor promedio era 1.897 dólares el metro cuadrado, frente a los 5.042 de hoy, con un crecimiento del 11,7% en el último año. Y estos son promedios generales. La oferta se sigue concentrando en tres corredores, La Mansa, avenida Roosevelt y sobre todo en el corredor La Brava. En la Brava el precio promedio del metro cuadrado es de 5.800 en la primera línea del mar, incluso hay edificios donde se superan los 8.000 dólares el metro cuadrado. Desarrollos como The Rock, próximo a La Barra (9.000 dólares/m2), Cipriani Ocean Resort (8.250), Fendi Chateau en la Mansa (8.075) o Trump Tower (8.061), todos esos son ejemplos que tiran los precios muy arriba.

—Y los actuales precios, históricamente altos, ¿encuentran compradores? Pienso fundamentalmente en los argentinos, en un momento tan particular de su economía…

—En realidad, si uno observa la cantidad de compra-ventas que hay en el departamento de Maldonado, llama la atención porque se mantiene muy estable, a pesar de la suba del metro cuadrado. El último dato que conozco es de noviembre pasado, fueron unas 800 operaciones de compraventa, para todo tipo de vivienda. Para tener más clara la dinámica existente, en enero, en una ciudad como Buenos Aires, las compra-venta fueron 1.800. Si lo comparamos, llama la atención la cantidad de operaciones en Maldonado.

—Se transforma en una opción costosa para el inversor argentino… —Indudablemente, en términos relativos son precios muy elevados. Hoy en Buenos Aires hay valores muy atractivos, por lo que los argentinos que invierten en ladrillos se están volcando a comprar en nuestra ciudad. Para poner un ejemplo, con esos valores se puede comprar en Puerto Madero, que es uno de los puntos más codiciados y generalmente uno de los más caros no solo de Argentina, sino de la región. Y muy por encima de barrios como Cañitas o mismo Recoleta. Además, en Buenos Aires es un producto del que se puede obtener renta por 12 meses, mientras que en Punta del Este el alquiler es estacional.

Y también hay departamentos usados por valores realmente muy competitivos, dada la crisis que vivimos, que llevó a una caída de entre 40 y 50% en los precios en el sector inmobiliario. Recién ahora se están empezando a recuperar, pero en comparación están mucho más bajos que Punta del Este.

No es un tema menor para el mercado puntaesteño: el comprador argentino hoy está comprando en Buenos Aires. También es verdad que hay un segmento de argentinos que están en condiciones de comprar en Punta del Este más allá del precio y es factible que lo sigan haciendo. Porque el que compra en Punta del Este, en general lo hace más con el corazón que con el cerebro. Pero para muchos otros, no es opción.

—¿Eso también puede golpear a Montevideo, donde los inversores argentinos también están presentes?

—El que invierte en Montevideo es distinto, porque lo hace en base a la rentabilidad que le dejan los alquileres. Es otro monto de inversión y otro perfil del inversor, más conservador. Ese creo que se afectará menos.

—A la luz de estas consideraciones, ¿los precios en Punta del Este deberían dejar de crecer?

—No me atrevo a afirmarlo. El año pasado podríamos haber pensado lo mismo y sin embargo los precios siguieron creciendo. No es sencillo predecirlo.

A nivel global, las propiedades están subiendo de precio después de la pandemia, es una tendencia. Porque hay cada vez más población con menos vivienda, porque las monedas se devalúan, porque el real estate es una inversión segura, por varias razones. Además, la construcción de viviendas no se acerca al crecimiento vegetativo de la población mundial. Entonces, la lógica indica que debería seguir aumentando.

—¿Cómo está el Real Estate en Argentina? —El cambio de gobierno es muy reciente, pero algunas cosas ya se han hecho y seguramente el inversor vislumbra otras, y eso le cambia el ánimo. Los precios hacía casi seis años que venían cayendo sin parar y ahora, desde hace unos 4-5 meses, eso comenzó a revertirse. Hasta se empezó a verificar un repunte de los valores en algunas ubicaciones, siempre de inmuebles bien ubicados, premium, que atraen al inversor. Podríamos hablar de precios entre 5 y 10% más altos. Pero no perdamos de vista que eso sucede luego de una caída del 40%, que comenzó a mediados de 2019, anterior a la pandemia.

—¿En medio de esa situación crítica por la que atraviesa el país, con precios a la baja durante varios años, igual se mantuvo el ritmo de construcción en Argentina?

—La construcción para el sector inmobiliario mantuvo su ritmo; hubo y hay muchísimos proyectos, pero siempre apuntados al público inversor, público que compra inmuebles premium, en ubicaciones muy específicas. Es ese segmento hay un muy buen número de lanzamientos y alguno de ellos de gran escala.

—Medidas como las que viene anunciando el gobierno argentino, apuntando a la liberación del cepo, el blanqueo de capitales, ¿puede darle mayor impulso al mercado inmobiliario?

—Lo concreto hasta ahora y que le hizo muy bien al mercado inmobiliario fue la derogación de la ley de alquileres; ahora se pueden pactar alquileres por el periodo que se desee, con la cláusula de actualización que se quiera, pactando entre las partes. Antes de eso, no había nada de oferta de alquileres en el mercado, la gente había retirado sus inmuebles y los pocos que se mantenían pedían cualquier cosa. Hoy se generó una mayor oferta y es de esperar que los precios vayan acomodándose más hacia la realidad del bolsillo de los argentinos. La oferta de inmuebles volcados al mercado, más que se duplicó en el poco tiempo que lleva vigente la derogación. Y eso, además, genera que los inversores entren en desarrollos a estrenar, porque hoy vuelve a ser apetecible tener un departamento, una casa para volcarlas al alquiler.

—A pesar de la incertidumbre y la caída que la economía, ¿se puede afirmar que 2024 puede ser un año de crecimiento para el sector en Argentina?

—Ese cambio de gobierno, con las expectativas generadas, estarían todas las condiciones para que siga creciendo la cantidad de operaciones de compraventa, sigan aumentando los precios y se sigan lanzando proyectos a ritmo que traen ahora, bastante interesante en cantidad de proyectos, edificios, condominios, nuevos barrios, emprendimientos suburbanos, countries, barrios cerrados… hay mucha actividad, para lo que es la situación que uno ve de la gente en el día a día.

Por otro lado, en Argentina hay un déficit habitacional de unos 4 millones de viviendas, se suman todos los años 70.000 más este déficit, entre el crecimiento vegetativo y la inmigración. Tenemos una presión constante, y si mejoran las condiciones para el inversor, habrá un empuje mayor. Por tanto, creo que este repunte de Buenos Aires, tomando en cuenta la diferencia de costos, no es un dato neutro para Punta del Este.

El valor del metro cuadrado en Punta del Este está por encima de la mayoría de las principales zonas de Buenos Aires.