De viviendas faciles y desmemoriadas
P ocos temas en el paìs han hecho mèritos suficientes para ser catalogados de “herencia maldita” como la vivienda en el Uruguay. No soy demasiado afecto a ese tipo de terminologìas porque tienden a veces a esconder insuficiencias o eludir responsabilidades; no es este el caso.
El Banco Hipotecario del Uruguay fuè un ìcono de mala administraciòn, sistema clientelìstico y diseño inadecuado que alargò su agonìa en la dècada del 90 y explotò -de manera literalluego de la crisis del año 2002, la peor de la historia de nuestro paìs.
El BHU cumplìa todos los roles inimaginables. Era un banco, por lo tanto recibìa depòsitos de ahorristas en general alentados para financiar su vivienda pero lo màs llamativo que luego a la hora de aplicar ese dinero ya no era un banco. El BHU se convertìa en una empresa constructora (construìa viviendas asumiendo riesgos de fallas y de construcciòn), otorgaba subsidios (con una mano daba los crèditos con criterios blandos y con la otra mano se convertìa en el acreedor del beneficiado) y era una gigante inmobiliaria ya que gestionaba y vendìa en el mercado una gran cantidad de inmuebles.
Ademàs el Banco fijaba la polìtica en materia de vivienda; quien se sentaba al frente del directorio del Banco Hipotecario era el equivalente al Ministro de Viviendas actual. Luego se creò el tal Ministerio pero durante mucho tiempo se chocaron en sus roles y el BHU siguiò fijando la polìtica. Por ùltimo era monopòlico, los bancos privados no participaban del mercado inmobiliario, nadie se metìa a prestar a largo plazo y mucho menos en moneda dòlar, el ùnico que estaba dispuesto a asumir ese riesgo era el BHU que en ùltima instancia eran los ahorristas y por ùltimo la sociedad ya que hubo que capitalizar al Banco con dinero de todos.
El banco era una especie de “polifuncional” que hacìa de todo, todo se hacìa “màs o menos”y terminò no haciendo nada o dejando en ruinas todo lo que construyò.
Si con el dinero de los ahorristas se asumieron riesgos que estaban mucho màs allà del sistema bancario (que de paso recordamos el Banco Central controlaba en esa època de manera muy laxa y que nos costò parte de la crisis), la morosidad de deudores no tardò en llegar y en agravarse año a año. Si el BHU otorgaba los subsidios y con una sonrisa entregaba las llaves a las familias beneficiadas era dificial despues salir a rematar o perseguir acreedores, eran claramente roles incompatibles; el BHU logrò fama de “acreedor blando y paciente”. Hazte fama y èchate a dormir, dice el dicho popular. La morosidad trepò al 60%.
Pràcticamente 10 años sin adjudicar viviendas, 1.500 millones de dòlares de carteras con un alto ìndice de morosidad y un BHU quebrado fuè el saldo de tanto desacierto. En esta materia no se comenzò de cero, se empezò en -10.
Se reestablecieron polìticas y se modificaron paradigmas. Se creò la Agencia Nacional para el Desarrollo ejecutor de las polìticas que ahora sì emanaban del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVYOT) y se readecuò la estructura del BHU a su realidad, se le diò vida otra vez al ave Fènix que resurgiò milagrosamente de sus cenizas. Bajò la morosidad a niveles adecuados (5%), se refinanciaron deudas de las carteras màs duras, se incluyò a los bancos privados en el mercado inmobiliario compartiendo riesgos y beneficios, se readecuaron y se vendieron viviendas a medio hacer, etc.
Fundamentalmente apareciò la Ley de Vivienda de Interès Social Nro 18.795 que exonerò pràcticamente de todo tributo la construcciòn de viviendas. Incorporò a los emprendedores privados con su propio riesgo (y no con la garantìa del Estado como antes) e incluyo con otras medidas a la banca privada que comenzo a financiar. Se invirtieron arriba de 1.000 millones de dòlares que representan unas 13.000 nuevas viviendas.
Por otro lado la ANV tiene mùltiples programas con subsidios para compra de vivienda y alquileres que se encuentran en marcha y operativos.
Màs allà de que en Economìa siempre las necesidades son infinitas y los recursos son limitados; es por lo tanto invevitable que exista una insatisfacciòn en el nùmero de soluciones habitacionales y su correspondiente dèficit con las necesidades reales. Sin embargo parece claro que las polìticas tienen impacto en las franjas de niveles bajos y medio bajo (planes y subsidios de ANV) y en medio altos y alto (Ley de Vivienda de Interès Social). Queda una franja, la de ingresos medio, medio / altos que le cuesta ingresar en alguna puerta y que siente que las soluciones polìticas no le han llegado y aquì debe reconocerse un problema.
Han proliferado mùltiples proyectos de ley con el ànimo de dar soluciones a este tema. Algunos proyectos plantean topear alquileres. El mercado inmobilario se rige por la oferta y la demanda, si los propietarios de las fincas sienten que el precio que se paga por el arrendamiento no tiene una relaciòn con el valor de su bien, habrà menos oferta. Si los empresarios sienten que construir viviendas para alquilar no le es atractivo habrà menos construcciòn. Si hay menor oferta, el precio tarde o temprano, con tope o sin tope subirà (habrà un mercado negro en el peor de los casos) y si hay menor construcciòn, hay menor fuentes de trabajo, menor inversiòn y menor consumo, todos factores que atentan contra el crecimiento econòmico. No van por aquí las soluciones.
Otros han planteado vincular la oferta de viviendas desocupadas y terrenos baldìos con las necesidades de vivienda que se pueden resolver a un menor costo y de paso solucionando temas sociales (Ejemplo eliminar un baldìo mejora temas de seguridad pùblica, temas medioambientales). Creemos que siempre que no se afecte la seguridad jurìdica (imprescindible para seguir fomentando la inversiòn), con criterios garantistas son soluciones a implementar. Se habla que en un relevamiento realizado en los Municipios B y C de Montevideo se encontraron 339 fincas abandonadas (muchos edificios) y la mitad de ellos en grave estado de deterioro con riesgos importantes.
El fomento de diferentes formas de alquiler es otra modalidad que no debe despreciarse y en el marco de un mundo màs mòvil y flexible son soluciones adecuadas a muchas necesidades. Si el alquiler tiene un màximo del 25% del sueldo lìquido de una familia, y si la finca se encuentra en buenas condiciones, se pueden profundizar polìticas que vayan por este carril. Fomentar la vivienda y no la propiedad es otro de los paradigmas que hay que ir derribando. El diputado de la Unidad Popula presentò un proyecto de ley en donde se declara la vivienda como un derecho humano, se destinan viviendas a familias que tengan ingresos familiares alrededor de $70,000 y se les descuenta un 10% del sueldo sin proponer ningun mecanismo de financiamiento. Parece Albin y el mundo de frutillitas, el camino que se recorrre parece ignorar la experiencia del Uruguay en esta materia, donde justamente el descuido del financiamiento, la laxitud en los criterios y la escasa responsabilidad en el otorgamiento y construcciòn de viviendas nos llevaron al desastre del 2002. Quienes realizan discursos permanentes de “abatir el dèficit fiscal” y “reducir el gasto del Estado” de manera contradictoria apoyan el proyecto, incluyèndo en forma explìcita algùn candidato presidencial. ¿Serà esta la manera en que gobernaràn?.
Podemos cometer muchos errores, lo que no podemos es cometer los mismos errores a riesgo de cuestionar nuestra propia inteligencia. Sigamos cometiendo errores en este camino, pero por favor, que por lo menos sean nuevos. Es lo mìnimo que podemos exigir.