Someten a revisión las leyes de alquiler comercial
El proyecto de Ley de Supervivencia de Empleos para Pequeños Negocios será debatido por primera vez en una década por el Concejo neoyorquino
La Ley de Supervivencia de Empleos para Pequeñas Empresas (SBJSA), que propone una forma de regulación de alquiler comercial, está programada para ser revisada por el Concejo en una audiencia este mes, casi una década después de la última evaluación pública de la propuesta por parte de los legisladores de la ciudad.
La controvertida legislación ha existido de alguna forma desde los años ochenta. La última vez que el proyecto de ley fue discutido en una audiencia fue en 2009.
La proyecto de ley es propuesto por el concejal del norte de Manhattan, Ydanis Rodríguez, quien hizo la promesa de incorporar el control de los alquileres comerciales para pequeñas empresas familiares como parte del plan de rezonificación de Inwood que se aprobó en agosto.
“En primer lugar, este proyecto de ley trata sobre la imparcialidad y las pequeñas empresas que están en crisis. Muchas tiendas familiares han creado empleos en nuestra comunidad y debemos promover mejores condiciones sobre cómo estas pueden sobrevivir en nuestra ciudad”, dijo Rodríguez en una entrevista telefónica con City Limits. “Crea un campo de juego equitativo tanto para los propietarios como para los inquilinos [comerciales]”.
La Ley de Supervivencia del Empleo para Pequeños Negocios, propone otorgarle al arrendatario comercial el derecho a un contrato de arrendamiento por 10 años, o un contrato de arrendamiento más corto con el acuerdo del arrendatario. El arrendador debe renovar el contrato de arrendamiento a menos que haya una razón suficiente para rechazar una renovación, como por ejemplo, los pagos de arrendamiento tardíos o si el propietario desea volver a ocupar su propiedad.
Cuando el contrato de arrendamiento se debe renovar, el propietario y el inquilino negociarán un nuevo alquiler. Si ambas partes no pueden llegar a un acuerdo, entonces presentarían sus casos a un árbitro independiente, quien determinaría la renta según más de una docena de criterios, incluidas las rentas comparables en el área, los gastos de los propietarios, la naturaleza del negocio del inquilino, cuánto está vinculado el negocio a una ubicación particular y otros factores. El proyecto de ley también otorgaría a los inquilinos el “derecho de primer rechazo”, lo que significa que el inquilino tiene la oportunidad de rechazar o aceptar el alquiler designado por el árbitro. Si la renta designada es rechazada por el inquilino, solo entonces el propietario puede proceder a buscar un nuevo inquilino.
Si el inquilino decidió mudarse o el negocio fracasó antes de que se terminara el contrato de arrendamiento, se aplicarían las leyes actuales, lo que significa que los propietarios podrían demandar para recuperar cualquier dinero adeudado y el inquilino podría intentar reducir sus cuotas ayudando al propietario a encontrar un nuevo inquilino.
Si el inquilino decidió mudarse o el negocio fracasó antes de que se terminara el contrato de arrendamiento, se aplicarían las leyes actuales, lo que significa que los propietarios podrían demandar para recuperar cualquier dinero adeudado y el inquilino podría intentar reducir sus cuotas ayudando al propietario a encontrar un nuevo inquilino.
Pequeños negocios
“Espero con interés esta audiencia”, dijo el presidente del Concejo Corey Johnson. “Proporcionará una oportunidad para que las partes interesadas presenten testimonios a fin de que el Concejo evalúe completamente el proyecto de ley sobre sus méritos. Preservar las tiendas familiares es una prioridad para mí como portavoz del Concejo”.
“Este proyecto de ley es ilegal e ignora las condiciones del mercado. El mercado minorista está experimentando una transformación nacional y los minoristas exitosos se están adaptando al cambio con nuevas formas creativas para atraer clientes. En la ciudad de Nueva York, el empleo minorista está aumentando, a pesar de que las compras en línea continúan cambiando el comportamiento del consumidor”, dijo John H. Banks, presidente de la Junta de Bienes Raíces de Nueva York, en un comunicado por correo electrónico a City Limits. “Las tasas de vacantes fluctúan entre corredores minoristas individuales y las rentas están, en general, disminuyendo. El Concejo debe concentrar su tiempo, energía y recursos limitados en soluciones que respalden a las pequeñas empresas en lugar de desperdiciar millones de dólares de impuestos para defender un proyecto de ley ilegal que, según los expertos, será desechado por los tribunales “.
Un informe emitido en septiembre por el Colegio de Abogados de Nueva York planteó tres puntos principales de preocupaciones legales sobre el proyecto de ley.
Potestad para regular
Primero, la ciudad no tiene poder para promulgar el control de la renta comercial; el informe señala: “Si el poder para promulgar una legislación que imite aspectos del control de alquileres comerciales se encuentra dentro del poder general de salud y bienestar de la Ciudad no ha sido específicamente decidido por los tribunales”.
Su segundo argumento es que los tribunales rechazaron el intento de la Ciudad del control del alquiler residencial y, por lo tanto, sería aún más difícil regular el alquiler comercial. Y, finalmente, al Colegio de Abogados le preocupaba que la SBJSA creara inconsistencias con las leyes estatales. “La promulgación del proyecto de ley también crearía muchas inconsistencias con las disposiciones existentes de la Ley estatal de bienes inmuebles”, se lee en el informe. “Si bien los tribunales han permitido que las leyes de la Ciudad permanezcan en vigencia cuando dichas leyes son algo inconsistentes con las leyes estatales que abordan los intereses menores de los Estados, en general han invalidado las leyes de la Ciudad que eran inconsistentes con las leyes estatales”.
Tanto en 1988 como en 2008, la introducción de la SBJSA encaró preguntas sobre si el proyecto de ley violaba la cláusula de “contrato” de la Constitución, que prohíbe al gobierno “perjudicar” los contratos entre particulares, y dudas sobre si la Ciudad tiene alguna autoridad sobre las regulaciones de alquiler comercial. Pero los asesores de los abogados corporativos en 1988 y la división legislativa del Concejo en 2009 concluyeron que la Ciudad, de hecho, tenía jurisdicción.
El Small Business Congress de la ciudad de Nueva York y su fundador, Sung Soo Kim, publicaron una carta abierta al presidente del Comité de Pequeñas Empresas del Concejo, Mark Gjonaj, diciendo que las preocupaciones sobre el proyecto de ley nunca se han probado, mientras que los peligros para las pequeñas empresas son evidentes.