Desarrollo urbano: Quién vigila la rendición de cuentas
Neil deMause/City Limits
Cuando el desarrollador Forest City Ratner (FCR) estaba en medio de la búsqueda de la aprobación final en 2008 para lo que se convertiría en el complejo de desarrollo Barclays Center y Pacific Park de Brooklyn, sus funcionarios señalaron las promesas de vivienda, empleos y otros elementos que estaban contenidos en el acuerdo de beneficios comunitarios del proyecto, o CBA.
Además, la vicepresidenta ejecutiva de FCR MaryAnne Gilmartin prometió en ese momento: “Todos los compromisos del Acuerdo tienen fuerza en forma de sanciones sustanciales legalmente exigibles por el incumplimiento de sus obligaciones por parte de FCRC”.
Catorce años después, esos detalles son difíciles de detectar, ya que las promesas de beneficios comunitarios de Atlantic Yards son un mosaico de quizás y podría haber sido.
La confusión que rodea al proyecto de Brooklyn señala un gran problema con los CBA: no son leyes, sino contratos privados entre un desarrollador y grupos comunitarios; en el caso del proyecto de la arena, grupos que no solo fueron seleccionados personalmente por el desarrollador, pero en algunos casos financiados por él. Y si esos grupos no están presentes para responsabilizar a un desarrollador, o si el desarrollador no está presente y no hay una cláusula sucesora, hay poco que alguien más pueda hacer para hacer cumplir un acuerdo.
Los CBA son menos comunes hoy en los acuerdos de desarrollo de Nueva York que antes, vinculados a importantes proyectos como el nuevo Yankee Stadium, el centro comercial construido en el antiguo Bronx Terminal Market y la expansión del campus de la Universidad de Columbia en 2009. Pero los acuerdos aún se promocionan hoy como una herramienta para garantizar que las comunidades tengan voz en los proyectos de cambio en los vecindarios. Los residentes están presionando por un CBA como parte del plan de un desarrollador para rezonificar cuatro cuadras de Broadway Junction en Brooklyn, y un edificio de 14 pisos en Sunset Park fue aprobado por el Concejo Municipal el año pasado gracias al acuerdo del desarrollador para incluir una porción de unidades asequibles, reservar espacio para negocios comerciales y crear 150 estaciones de bicicletas, entre otros beneficios.
Pero puede ser difícil garantizar que se cumplan las promesas hechas en los acuerdos colectivos de trabajo, en particular para proyectos construidos durante muchos años, como Barclays Center/Pacific Park.
Comencemos con la provisión de viviendas de ese acuerdo: si bien aproximadamente la mitad de las viviendas completadas hasta la fecha se han designado como asequibles para familias de ingresos bajos o moderados, como se prometió, la construcción se ha retrasado: aproximadamente la mitad de los edificios propuestos del proyecto ni siquiera se han comenzado aún. Y la gran mayoría de las unidades “asequibles” que se han construido son apartamentos de ingresos moderados que pueden costar más de $3,000 al mes.
El paquete de beneficios también requería que el estadio Barclays Center estuviera disponible para grupos comunitarios durante al menos 10 eventos al año “a un alquiler razonable”. La arena no publica una lista de estos eventos. En 2017, Norman Oder, quien durante los últimos 17 años ha seguido el proyecto en su blog Atlantic Yards/Pacific Park Report, le preguntó al vicepresidente de relaciones comunitarias del Barclays Center, Roland Guevara, cuántos eventos comunitarios se habían realizado; Guevara respondió: “No tengo el número de inmediato, pero lo obtendré”.
Oder escribió: “Eso no sucedió. Hablé con Guevara después y le dije que le enviaría un correo electrónico a la mañana siguiente, lo cual hice. No he recibido respuesta”. Las llamadas y los correos de City Limits al Barclays Center quedaron
Un gran problema con los Acuerdos de Beneficios Comunitarios (CBA), dicen los expertos, es que no son leyes, sino contratos privados entre un desarrollador y grupos comunitarios
sin respuesta. Gran parte del resto de los beneficios para la comunidad, como las promesas de que los residentes de viviendas públicas y los miembros de la comunidad de bajos ingresos tendrían prioridad tanto para los trabajos de construcción como para los trabajos permanentes en el sitio, siguen siendo en gran medida conjeturas, porque nadie se ha visto obligado a informar sobre si se ha progresado mucho o no. Forest City Ratner, el desarrollador original del proyecto, prometió contratar a un monitor de cumplimiento independiente para supervisar los requisitos de beneficios comunitarios. Pero a pesar de que la CBA prometió que se insta
requeridos por el acuerdo, los residentes locales pueden ayudar a garantizar que se cumplan las disposiciones”.
Sin embargo, eso solo puede suceder cuando los informes públicos se proporcionan realmente al público, o se escriben.
Poca supervisión
En 2006, los Yankees de Nueva York acordaron brindar a las empresas locales “oportunidades de empleo y crecimiento” como parte de un acuerdo relacionado con la construcción de su nuevo estadio que les proporcionó a los propietarios del equipo más de $200 millones en dinero de la ciudad para demoler y reemplazar parques públicos, más $70 millones del estado para construir nuevos estacionamientos.
Una investigación de 2017 realizada por The New York Times sobre los gastos de la CBA de los Yankees descubrió que había “operado con poca supervisión o responsabilidad pública, descuidando a quienes viven cerca del estadio y en su lugar enviando dinero a otras partes de El Bronx, a menudo más ricas, que no eran afectadas por la construcción”.
Aunque la CBA prometió informes anuales de los gastos del fondo, ninguno se ha hecho público; la administradora de fondos, Veronica DeJesus, le dijo al Times que se enviaron únicamente a los Yankees, quienes insistieron en que no estaban autorizados a hacerlos públicos.
Michael Drezin, quien dice que hizo el papeleo inicial para establecer el fondo de los Yankees, se desempeñó como su administrador desde enero de 2008 hasta enero de 2009 y luego lo demandó por mala administración, dice que hay una razón simple por la que los informes nunca se hicieron públicos: no existen.
“Sé que durante el tiempo en que estuve como administrador no estaban escribiendo los informes”, dice Drezin. (Los correos electrónicos a los Yankees y al fondo para este artículo no fueron respondidos).
Puede leer este artículo en inglés en citylimits.org