Edificios de oficinas podrían eludir mejoras energéticas gracias a ‘vacío enorme’ en ley ambiental de NY
La ley municipal 97 (Local Law 97) promete reducir las emisiones de carbono y crear una ciudad más eficiente desde el punto de vista energético. Pero los ambientalistas advierten que la normativa actual deja un resquicio legal que permite a los dueños, so
La ley municipal 97 (Local Law 97), la más ambiciosa del mundo en materia de energía en los edificios de la ciudad, llegará a Nueva York en 2024 con la promesa de hacer más eficientes energéticamente sus edificios.
Conocida como LL 97, la ley es crucial en la lucha contra el cambio climático ya que más del 70% de las emisiones de gases de efecto invernadero de Nueva York provienen de los edificios. El objetivo es obtener propiedades de más de 25,000 pies cuadrados para realizar mejoras de eficiencia energética para reducir las emisiones de gases de efecto invernadero en un 40% para 2030 y en un 80% para 2050.
Pero los ambientalistas dicen que las reglas actuales son demasiado indulgentes porque permiten a los propietarios, especialmente a los propietarios de oficinas, comprar un certificado conocido como Certificado de Energía Renovable (REC) y simplemente saltarse el cumplimiento.
“La norma que han establecido sobre los REC es demasiado laxa y privilegia especialmente a los propietarios de edificios comerciales de oficinas. Les ofrece un gigantesco vacío legal para eludir la norma”, afirmó el medioambientalista Pete Sikora, director de campañas sobre clima y desigualdad de New York Communities for Change.
Para hacer que sus edificios sean más eficientes energéticamente, los propietarios pueden agregar paneles solares, mejorar la calefacción y el aire acondicionado, convertir los sistemas de construcción de gas a electricidad e instalar ventanas de bajo consumo. Pero, según el centro de investigación sobre descarbonización Urban Green Council, dos tercios de las propiedades de oficinas que actualmente superan los límites de emisiones previstos para 2030 podrían usar REC para cumplir con los próximos límites sin necesidad de invertir en mejoras de edificios.
El 22 de diciembre, el alcalde Eric Adams ultimó la primera tanda de normas para la ley. En ellas se fija un límite a la cantidad de carbono que puede emitir cada edificio a lo largo de una serie de periodos de cumplimiento, que se irán haciendo más estric
tos hasta 2049. Los edificios que emitan más de su límite individual al final de cada año tendrán que pagar una multa de $268 dólares por cada tonelada métrica de dióxido de carbono que supere el límite.
Pero los propietarios de edificios pueden evitar pagar la multa si compran un Certificado de Energía Renovable o REC, que representan un megavatio-hora de energía renovable inyectada a la red eléctrica. Los propietarios pueden cobrar estos créditos y usarlos para compensar las emisiones anuales de los edificios que superan su límite.
Los REC estarán disponibles para compra una vez que dos proyectos de energía limpia, Champlain Hudson Power Express y Clean Path New York Expreso, comiencen a alimentar la ciudad de Nueva York con energía verde. Se espera que eso suceda en 2026, según un portavoz de la Autoridad de Investigación y Desarrollo de Energía del Estado de Nueva York (NYSERDA por sus siglas en inglés). Todavía no se ha decidido cuánto costará cada REC, pero el precio lo fijará NYSERDA y las plantas de energía limpia.
El “gigantesco vacío legal”
Tal y como está, la norma dice que los REC solo se pueden usar para compensar las emisiones provocadas por el consumo de electricidad, lo que los grupos ambientalistas dicen que es algo bueno porque limita su uso. Eso significa que los propietarios no pueden comprar créditos para compensar aún más las emisiones que provienen de los combustibles fósiles quemados en el sitio para calefacción y agua caliente.
Pero hay otra cara de la moneda.
“Los edificios de oficinas consumen mucha más electricidad que los edificios multifamiliares [residenciales]. Así que se benefician de la posibilidad de compensar esas
emisiones en mayor medida”, declaró a City Limits Chris Halfnight, director de investigación y política del Urban Green Council.
Urban Green Council publicó un estudio que las propiedades de oficinas estimadas podrían usar REC para compensar el 85 por ciento de las emisiones que exceden los límites de 2030, en comparación con el 40 por ciento de las propiedades multifamiliares.
La oficina del contralor de la ciudad de Nueva York hizo un informe por su cuenta y descubrió que “los grandes edificios comerciales, que son responsables de la mayor parte de las emisiones y que se encuentran en su mayoría en Manhattan, serán los más beneficiados”, sin tener que tomar “ninguna medida” para realizar las mejoras necesarias previstas por la ley municipal 97.
La solución propuesta por el contralor y la comunidad ambiental es poner un límite a los REC, lo que permite a los propietarios de edificios usarlos para compensar hasta el 30% de su consumo de electricidad.
“Descubrimos que limitar los REC al 30 por ciento del excedente de electricidad daría como resultado una reducción de las emisiones del edificio del 79 por ciento. Eso es significativo”, dijo a City Limits Louise Yeung, directora de medio ambiente en la oficina del contralor.
“Tal como está la norma actual, los edificios solo reducirían el 31 por ciento de las emisiones. Es un resultado tan decepcionante desde nuestro punto de vista de la promesa que realmente suponía la ley municipal 97”, añadió Yeung.
puestos de trabajo en la ciudad de Nueva York podría crear la LL 97 para 2030.
Pagar la multa, saltarse las mejoras
Stuart Brodsky, quien enseña en el Instituto de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York y anteriormente trabajó en la unidad de inversión de bienes raíces en General Electric Capital, advierte que podríamos decepcionarnos aún más cuando se trata de la ley municipal 97.
“[LL 97] no va a estimular la inversión en eficiencia energética y reducciones de carbono en la mayoría de los espacios comerciales en la ciudad de Nueva York”, dijo Brodsky.
En lugar de invertir en mejoras, Brodsky cree que las grandes empresas inmobiliarias que poseen edificios de lujo en toda la ciudad “dependerán de los REC tanto como sea posible” y luego optarán por “pagar la multa” si los créditos de energía ya no se convierten en una opción.
“Revisé los datos que las empresas me dieron para una cartera de oficinas de 28 millones de pies cuadrados y en 2024 pagarán $3 millones en multas”, según LL 97 si no reducen sus emisiones para cumplir con los requisitos de la ley, sostuvo Brodsky. Pero al final del día, “todavía será mucho más rentable [para ellos] simplemente pagar la multa que invertir” en mejoras de eficiencia energética.
Según un análisis de mercado realizado por el Urban Green Council, se calcula que los edificios comerciales de toda la ciudad de Nueva York tendrían que invertir $1,300 millones de dólares en mejoras para alcanzar sus límites máximos en 2024 y $11,300 millones para 2030.
Los ambientalistas dicen que las actualizaciones o modificaciones de eficiencia energética, como se les llama a menudo, pueden ser costosas al principio, pero son una inversión que vale la pena a largo plazo, incluida la generación de nuevos puestos de trabajo.
Otro análisis del Urban Green Council descubrió que, gracias a la ley municipal 97, un nuevo mercado de modernización para la eficiencia energética podría florecer y generar 20,000 millones de dólares de actividad económica, 13 veces más que el mercado de modernización actual. Eso, a su vez, genera más empleo: para 2030, LL 97 podría crear hasta 141,000 puestos de trabajo en la ciudad de Nueva York.
Un estudio realizado por el Centro Guarini de la facultad de derecho de la Universidad de Nueva York también descubrió que al cumplir con LL 97 y cambiar a energía limpia, los propietarios de edificios ahorrarán dinero en las facturas de energía con el tiempo. El estudio proyecta que en los años de vigencia de LL 97, entre 2024 y 2050, los dueños de edificios podrían ahorrar un total de $2,000 millones de dólares.
Pero para el mundo inmobiliario, los costos iniciales asociados con la ley municipal 97 podrían eclipsar esos beneficios a largo plazo.
Los proyectos de electrificación de edificios tienen unos costes iniciales considerables que supondrán un reto especial para muchos edificios”, afirma Daniel Avery, director de política del Real Estate Board de Nueva York, en una declaración enviada por correo electrónico.
Las multas para los propietarios de edificios que no cumplen con sus límites son demasiado altas, argumentó REBNY en un comunicado de prensa a principios de este año. Restringir aún más los REC “restringirá significativamente la capacidad de los propietarios de edificios para cumplir con la ley”.
Los ambientalistas, sin embargo, están presionando para que se limite el uso de créditos de energía renovable a no más del 30 por ciento de las emisiones de electricidad de un edificio.
Los grupos ambientalistas Food & Water Watch, New York Communities for Change, NYPIRG y TREEage se han unido para presionar públicamente por el límite máximo del 30 por ciento.
“Esos límites deben establecerse”, dijo a City Limits Shiv Soin, codirector ejecutivo de la coalición juvenil ambiental TREEage. “Usar RECS para justificar completamente no hacer ningún tipo de remodelación en los edificios contradice por completo el espíritu de la ley. Y en este momento eso es lo que el alcalde Adams ha implementado, y esperamos corregirlo”.
Para ello, el Concejo de la ciudad está considerando un proyecto de ley de revisión del código de construcción que pretende aclarar el lenguaje de la ley para dar al Departamento de Edificios (DOB) la autoridad para hacer ajustes y añadir el límite máximo del 30 por ciento. El proyecto de ley se presentó el 4 de enero y aún se está estudiando.
“La administración está de acuerdo con los miembros del Concejo de la ciudad que los límites sobre el número total de certificados de energía renovable que un propietario puede comprar son necesarios, y hemos estado trabajando con nuestros socios en NYSERDA para estudiar esta cuestión más a fondo”, dijo Andrew Rudansky, un portavoz del DOB en un correo electrónico.
Rudansky dijo que si el proyecto de ley se aprueba “una regla relacionada con los REC (informado por nuestro más profundo análisis de la cuestión) se considerará este año”.
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«Los edificios de oficinas consumen mucha más electricidad que los multifamiliares [residenciales]. Así que se benefician de la posibilidad de compensar esas emisiones en mayor medida».
Chris Halfnight, director de investigación «LL 97] no va a estimular la inversión en eficiencia energética y reducciones de carbono en la mayoría de los espacios comerciales en la ciudad de Nueva York». Stuart Brodsky, quien enseña en el Instituto de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York
Puede leer este artículo en inglés en citylimits.org