PRECIOS DE CASAS SE ACELERAN A UN RITMO NO VISTO
Los costos de la vivienda en el área metropolitana de San Diego subieron un 29.1 % interanual en febrero, similar a 2004
Los precios de las viviendas en San Diego se han acelerado a un nivel que no se veía desde los días del boom inmobiliario de 2004.
Los precios de la vivienda en el área metropolitana de San Diego subieron un 29.1 por ciento interanual en febrero, el cuarto más alto del país, según los índices S&P Case-Shiller, publicados el martes.
Los precios no habían subido tanto en un año desde octubre de 2004, durante el apogeo de los precios de las viviendas. El récord de subida anual sigue siendo un aumento del 33.37 por ciento en julio de 2004.
El área metropolitana de San Diego —que incluye todo el condado de San Diego— se subió a la ola de precios de todo el país en febrero. Los precios en todo el país subieron un 19.8 por ciento en febrero, la tercera cifra más alta en los 35 años de historia del índice.
Los mercados que superaron la subida de San Diego fueron Phoenix, con un 32.9 por ciento; Tampa, con un 32.6 por ciento; y Miami, con un 29.7 por ciento.
El analista de datos económicos de Zillow, Dan Handy, dijo que es un momento difícil para los compradores potenciales debido al número históricamente bajo de viviendas en venta y al aumento de los tipos hipotecarios. Sin embargo, esto ha hecho poco para frenar el mercado.
“Aunque cabría esperar que estas difíciles condiciones agotaran la reserva de compradores”, escribió en un análisis de las cifras del martes, “y puede que lo hagan todavía en algún momento, hay indicios de que el mercado sigue siendo muy competitivo”.
El tipo de interés de una hipoteca de tipo fijo a 30 años era del 3.76 por ciento en febrero, según Freddie Mac, frente al 2.81 por ciento del año anterior. Desde entonces ha subido considerablemente. Mortgage News Daily dijo que el tipo había subido al 5.28 por ciento el martes por la mañana.
En el condado de San
Diego, muchos agentes inmobiliarios locales dijeron que el aumento de los tipos se convirtió en una llamada como para que los compradores consigan una vivienda rápidamente, sin importar los obstáculos. Muchos analistas de la vivienda predicen que el mercado se desacelerará considerablemente en los próximos meses porque el aumento de los tipos y los precios limitará aún más la asequibilidad.
Sin embargo, también es posible que los compradores sigan estando motivados para acceder a las viviendas debido al aumento de los precios de casi todo lo demás. Selma Hepp, economista jefe adjunta de Corelogic, dijo que esto es evidente en los mercados de alto costo —San Diego, Seattle, San Francisco y Los Ángeles—, que han seguido viendo subir los precios a pesar de los importantes saltos que se han producido durante la pandemia.
“La fortaleza en los segmentos de precios más altos del mercado también sugiere que los compradores están viendo un valor adicional en las viviendas como cobertura contra la inflación”, escribió.
El índice Case-Shiller es diferente a la mera observación del precio medio de la vivienda. Tiene en cuenta las ventas repetidas de casas unifamiliares idénticas —y están ajustadas estacionalmente— a medida que van pasando los años. El precio medio de una vivienda unifamiliar de reventa en el condado de San Diego en febrero fue de 875 mil dólares.
Craig J. Lazzara, director gerente y responsable global de la estrategia de inversión en índices de S&P Dow Jones Indices, señaló que las 20 ciudades del índice tuvieron ganancias de precios de dos dígitos. Incluso los mercados más débiles tuvieron ganancias sustanciales: Minneapolis, que subió un 12 por ciento, y Washington, D.C., que subió un 11.9 por ciento.
Lazzara se encuentra en el bando que piensa que los precios de la vivienda pueden estar alcanzando su punto máximo debido al aumento de los tipos hipotecarios y la inflación.
“El entorno macroeconómico está evolucionando rápidamente y puede que no soporte un crecimiento extraordinario del precio de la vivienda durante mucho más tiempo”, escribió. “Puede que pronto empecemos a ver el impacto del aumento de los tipos hipotecarios en los precios de la vivienda”.
El condado de San Diego experimentó una caída sustancial de los precios poco después de una subida meteórica en 2004. En octubre de 2008, los precios habían bajado casi un 27 por ciento en un año.
La mayoría de los analistas del sector de la vivienda no pronostican otro desplome debido a unos requisitos crediticios más estrictos, un fuerte crecimiento salarial y menos viviendas en venta. Sin embargo, se han levantado algunas banderas de precaución notables en las últimas semanas.
Un informe reciente del Banco de la Reserva Federal de Dallas afirma que el rápido aumento de los precios no es en sí mismo una señal de burbuja.
Sin embargo, cuando los precios de la vivienda se desvían demasiado de los fundamentos del mercado, podrían acabar provocando un cálculo erróneo de los recursos económicos de los compradores y una distorsión de las pautas de inversión, según el informe. La creencia generalizada en el aumento garantizado de los precios podría ser un problema, concluyó el informe.
“Si muchos compradores comparten esta creencia”, dijo el informe, “las compras derivadas del “miedo a perderse algo” pueden hacer subir los precios y aumentar las expectativas de fuertes subidas del precio de la vivienda”.
El banco dijo que la exuberancia sobre el mercado de la vivienda es evidente si se tiene en cuenta que el aumento del precio de la vivienda ha superado con creces los alquileres y los ingresos. Sin embargo, dijo que los ingresos de los hogares y el endurecimiento de los préstamos hacen improbable que se produzca una corrección del mismo nivel que la ocurrida entre 2007 y 2009.