ACCIONES ENCONTRADAS SOBRE TERRENOS PARA UNIVERSIDAD
David Álvarez presenta un proyecto del ley para proteger la propiedad
El estado afirma que las más de 300 hectáreas que Chula Vista ha reservado para un distrito universitario y de innovación no están exentas de la Ley de Excedentes de Tierras y ha ordenado a la ciudad del sur del condado que inicie el proceso de poner la propiedad a disposición de promotores de viviendas accesibles para su venta o alquiler.
La determinación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario amenaza el sueño de décadas de la ciudad de crear un vibrante centro educativo.
Chula Vista se ha negado a iniciar el proceso indicado por el estado y, en su lugar, ha recurrido a la ayuda del asambleísta David Álvarez.
Álvarez, cuyo distrito 80 incluye Chula Vista, presentó la semana pasada el proyecto de ley 837 de la Asamblea para proteger la propiedad.
Existen algunas excepciones a la Ley de Terrenos Sobrantes:
las parcelas consideradas inadecuadas para viviendas debido a factores como el tamaño, los terrenos que un organismo local está intercambiando por otra propiedad o los que se transfieren a otro gobierno local, estatal o federal.
La AB 837 añadiría otra excepción muy específica: terrenos adquiridos por una agencia local para el desarrollo de un distrito universitario y de innovación.
Sin el terreno, “no se puede construir un campus”, dijo Álvarez. “Esta legislación protegería
ese terreno para los fines de un campus universitario, un centro educativo”.
Añadió que no quiere “correr el mismo riesgo” que corrió San Diego con la reurbanización del terreno de su estadio deportivo, cuando el HCD determinó en 2021 que la ciudad había infringido la Ley de Terrenos Sobrantes por no haber ofrecido primero el sitio a constructores de viviendas accesibles.
El subdirector municipal Eric Crockett dijo que tener que de
clarar el terreno como excedente “socavaría nuestra capacidad de atraer y desarrollar una universidad”.
Una ciudad universitaria en desarrollo
Chula Vista, con casi 300 mil habitantes, es la sede del Southwestern College, una universidad comunitaria. La ciudad lleva casi cuatro décadas presionando para atraer una institución de cuatro años.
El año pasado, la ciudad anunció que albergaría los programas de cine, TV y producción de nuevos medios de la San Diego State University en un complejo aún por construir en Otay Ranch. Ese edificio estará situado a unas 2 millas del Distrito de Innovación Universitaria, de 383 acres, donde la ciudad prevé tener una universidad, unidades residenciales a precio de mercado y empresas de investigación y desarrollo.
Hace unos 30 años, Chula Vista se interesó por la parcela, pero era propiedad de varios constructores residenciales. La ciudad firmó varios acuerdos de suelo con ellos y adquirió la propiedad en 2015, lo que permitió a los promotores construir viviendas en los alrededores.
El estado dice que “no es viable”
La ciudad se puso en contacto con el estado pidiendo que la propiedad fuera declarada “terreno excedente exento”.
Chula Vista dijo al HCD que tenía restricciones en virtud de los acuerdos con los promotores inmobiliarios. Los acuerdos sobre el terreno detallaban que Chula
Vista utilizaría la parcela para fines de educación superior y no para viviendas que pudieran competir con los promotores, a menos que se tratara de viviendas relacionadas con la universidad. Otros usos permitidos eran el recreativo público, el industrial y el comercial.
La agencia estatal rechazó esa alegación.
Laura Nunn, alta directiva del HCD, dijo a la ciudad en una carta de noviembre que su alegación “no se sostiene” porque “el hecho de que en la propiedad estén permitidas viviendas relacionadas con la universidad (viviendas para estudiantes y/o profesores) demuestra que la construcción de viviendas es viable en la propiedad”.
En una carta separada pero relacionada, escribió “que la propiedad puede utilizarse tanto para fines universitarios como de vivienda”.
A continuación, la agencia dio instrucciones al ayuntamiento para que siguiera los protocolos de la Ley de Terrenos Sobrantes, incluida la declaración del terreno como sobrante y la notificación a los promotores de su disponibilidad.
Crockett dijo en un correo electrónico que la ciudad se ha resistido a declararlo excedente porque cualquier promotor “podría hacer una oferta para comprar toda la propiedad y, si no estamos de acuerdo, el HCD puede anular nuestra decisión. Así que el proceso crea demasiado riesgo de que la ciudad pierda su visión de 30 años”.
por el
Preocupación proyecto de ley
La AB 837 está en su fase inicial, pero existen algunas preocupaciones sobre sus posibles efectos.
Steve Russell, presidente y director general de la Federación de la Vivienda de San Diego, dijo que podría sentar un peligroso precedente para la excepción de terrenos y la facilitación de vías para proyectos que pueden no añadir valor a una comunidad.
Russell dijo que, aunque la Federación reconoce las ventajas de tener una universidad en el sur del condado, un desarrollo de este tipo sin un componente de vivienda accesible podría obstaculizar el acceso a la educación superior de muchos estudiantes, especialmente de los que tienen bajos ingresos.
Chula Vista está construyendo muchas viviendas, incluidas unidades accesibles.
Hasta los nueve primeros meses de 2022, se construyeron más de 8500 unidades en todo el condado de San Diego. Chula Vista aportó el 11 por ciento de ese total, construyendo 916 unidades.
De 2013 a 2020, Chula Vista informó de un total de 1008 nuevas unidades accesibles, dijo Stacey Kurz, directora del Departamento de Vivienda y Servicios a Personas sin Techo de la ciudad.
En caso de que se apruebe el proyecto de ley, la ciudad completará sus negociaciones con HomeFed Corporation para que sea su promotor principal en la preparación del terreno para su urbanización, así como para que CBRE inicie la solicitud a instituciones educativas y empresas, dijo Crockett.