TERRENOS DEL CENTRO CÍVICO DE SAN DIEGO SE PONEN A LA VENTA
Los terrenos del Centro Cívico de San Diego, aproximadamente ocho acres en el corazón del centro de la ciudad, están oficialmente a la venta.
El viernes 5 de mayo, la ciudad de San Diego publicó lo que se denomina un “aviso de disponibilidad”, dando inicio a un proceso de licitación en virtud de la Ley de Excedentes de Terrenos de California, que regula la forma en que los organismos municipales pueden descargar su exceso de tierras y da prioridad a la producción de viviendas para familias de bajos ingresos.
El anuncio avisa a los promotores de viviendas económicas registrados en el estado de que la ciudad tiene la intención de vender o arrendar su excedente de propiedad en 202 C St., 1100 y 1200 Third Ave., 1101 y 1265 First Ave., 201 A St. y 101 Ash St. y pone en marcha el reloj de una ventana de 60 días para que los licitadores interesados respondan con planes de reurbanización que incluyan al menos el 25 % de las unidades residenciales reservadas para familias de bajos ingresos.
Los posibles compradores tienen hasta el 5 de julio para presentar una carta de interés.
La medida representa un posible punto de inflexión en un esfuerzo de décadas, resucitado por el alcalde Todd
Gloria el año pasado, para sustituir el Ayuntamiento de San Diego, de 58 años de antigüedad. Los ingresos de la venta o arrendamiento de los cinco bloques de terrenos anunciados ayudarán a cubrir los costos de un nuevo Ayuntamiento en un edificio adyacente en 1222 First Ave, han dicho los funcionarios.
“Estoy entusiasmado con la puesta en marcha del proyecto de revitalización y con la visión presentada por los posibles socios para transformar este terreno poco aprovechado en el corazón del centro de la ciudad en viviendas económicas y grandes espacios públicos”, dijo Gloria en una declaración al Union-Tribune. “Se trata de una oportunidad única en una generación para remodelar nuestro núcleo cívico en algo que sirva a los sandieguinos y les haga sentirse orgullosos de su ciudad”.
En concreto, San Diego ofrece en venta o alquiler las cuatro manzanas conocidas comúnmente como el Centro Cívico —limitadas por A Street y C Street al norte y al sur, y First Avenue y Third Avenue al este y al oeste— y una quinta manzana en 101 Ash St., sede de una torre de oficinas vacía y plagada de asbestos. El complejo cívico incluye el Edificio de la Administración Municipal (también conocido como Ayuntamiento), la torre de oficinas Civic Center Plaza, recientemente adquirida, el Golden Hall, una plaza pública, un estacionamiento y el Civic Theatre, con capacidad para 3 mil espectadores.
La ciudad convocará licitaciones de acuerdo con la Ley de Terrenos Sobrantes, que obliga a los promotores interesados a reservar al menos el 25 % de las unidades residenciales propuestas para familias con ingresos iguales o inferiores al 80 % de la renta media de la zona. La renta media de una familia de cuatro miembros en San Diego es de $106 900. Una vez transcurrido el plazo de 60 días, la ley obliga a la ciudad a iniciar un periodo de negociación de 90 días con los solicitantes y a dar “prioridad absoluta” a la entidad que proponga el mayor número de viviendas económicas.
Aunque no es una condición de la ley estatal, la ciudad exige a los licitadores que incorporen, dentro o fuera de las instalaciones, un número indefinido de unidades residenciales para personas con ingresos iguales o inferiores al 30 % de la renta media de la zona, es decir, viviendas para personas sin techo. Por lo demás, el anuncio de disponibilidad señala otras preferencias, como “el deseo de la ciudad de preservar la presencia del teatro... si es posible”. El documento señala que la ciudad también quiere proyectos con viviendas de renta media, conexiones con el transporte público y compromisos sindicales.
Dadas las condiciones, el interés de los promotores por los terrenos podría limitarse a empresas especializadas en el uso de programas estatales y federales de bonificación fiscal para financiar la construcción de viviendas subvencionadas, según el analista inmobiliario Gary London, director de la empresa local London Moeder Advisors.
“Es poco probable que los promotores comerciales vayan a estar tan interesados en esta fase”, dijo. “Se hace tanto hincapié en la vivienda, y se hace tanto hincapié en la vivienda de ingresos bajos y moderados, que se pone en peligro la oportunidad misma que presenta una reurbanización transformadora de cinco manzanas en el centro de San Diego”.
Los requisitos podrían obstaculizar la creatividad y comprometer la viabilidad de los proyectos, dijo London, que no está de acuerdo con el enfoque único del estado respecto a la normativa sobre el uso del suelo.
“Espero que los promotores se autoinviten a la fiesta, pero no sé cuántos querrán seguir hasta el final”, dijo.
Este planteamiento también puede socavar algunas de las ideas generales del Comité de Revitalización del Centro Cívico. Este grupo voluntario de casi dos docenas de líderes locales y partes interesadas, organizado por Gloria en septiembre, redactó un manifiesto que anima a los posibles promotores a crear edificios emblemáticos y espacios públicos para celebrar.Los requisitos de vivienda económica también limitarán la cantidad de dinero que al final se quedará la ciudad.
Nathan Moeder, socio de
London, ha calculado que el valor de mercado de las cinco manzanas es de $120 millones, suponiendo un valor de $400 por pie cuadrado. El precio potencial no refleja los descuentos aplicados por las viviendas accesibles.
“Cuando se negocie el acuerdo, se basará en el valor residual y en lo que se pueda construir en el terreno. El precio residual de las viviendas por debajo del precio de mercado será muy inferior al de las viviendas de precio de mercado”, afirmó London. “Todo el mundo saldrá perdiendo. La ciudad va a perder en términos de lo que puede obtener por la propiedad. Y los promotores van a perder en cuanto a lo que pueden construir que sea factible”.
El concurso inmobiliario del Centro Cívico sigue el modelo del concurso para el estadio deportivo de la ciudad.
El equipo promotor Midway Rising fue seleccionado por los miembros del Ayuntamiento de San Diego en septiembre para arrendar y remodelar los terrenos de la ciudad situados en 3220, 3240, 3250 y 3500 Sports Arena Blvd. El plan del grupo prevé la construcción de 4250 viviendas tipo departamento, un nuevo estadio con capacidad para 16 mil espectadores, un hotel de 200 habitaciones y 20 acres de plazas y parques.
Van Grove es reportera del U-T.