PANDEMIA ZMIENIŁA RYNEK MIESZKANIOWY W POLSCE
Rozmowa z MARCINEM JAŃCZUKIEM, analitykiem rynku mieszkaniowego z Metrohouse, sieciowej agencji nieruchomości Marcin JAŃCZUK
– Jak koronawirus wpłynął na ceny mieszkań? Czy pandemia zahamowała wzrost cen? Gdzie są najwyższe, gdzie najbardziej spadły?
– Jak na razie można mówić jedynie o stabilizacji cen. Na rynku wtórnym sprzedający dość kurczowo trzymają się poziomów cen sprzed pandemii, choć w ostatnim czasie zauważyliśmy, że z racji dużej podaży mieszkań na rynku częściej zgadzają się na negocjacje cen i większe upusty. W większości największych miast nie odnotowaliśmy ruchów cenowych w II kw. br. ceny stanęły w miejscu. Również deweloperzy nie są skłonni do udzielania istotnych rabatów. Oczywiście, w wypadku większych mieszkań pojawiają się promocje dotyczące np. dużych upustów na garaże, komórki lokatorskie, ale zwykle w popularnym segmencie mieszkań negocjacje samej ceny mkw. nadal nie należą do najłatwiejszych.
– Rynek nieruchomości powoli się stabilizuje, ale czy ten trend nie zostanie wyhamowany przez jesienny nawrót koronawirusa oraz ograniczenie akcji kredytowej banków? Bo przez pandemię trudniej o kredyt hipoteczny.
– Rzeczywiście początkowo banki dość szybko zareagowały na sytuację i ograniczyły dostęp do kredytów. Dotyczyło to zwłaszcza przedstawicieli branż, które najbardziej boleśnie odczuły następstwa pandemii. W ostatnim czasie jednak restrykcje bankowe są poluzowywane i – jeśli ma się dobrego pośrednika kredytowego – można znaleźć na rynku korzystne finansowanie zakupu. Należy jednak na bieżąco monitorować rynek i porównywać oferty banków. Samodzielne działanie w tym zakresie jest dość trudne. Nie możemy jednak przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja związana z COVID-19. Ponowne zamknięcie gospodarki mogłoby się odbić negatywnie nie tylko na akcji kredytowej banków, lecz także na samym podejściu do zakupu mieszkań, bo paraliż instytucji takich jak banki, urzędy czy kancelarie notarialne skutecznie utrudnia i przedłuża proces zakupu.
– Czy w dobie pandemii Polacy inwestują w mieszkania? Kupują mieszkania na wynajem?
– Można by przypuszczać, że w takich czasach Polacy gromadzą oszczędności na czarną godzinę, ale jak pokazują wyniki raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance II kw. 2020 r., nadal co trzecie mieszkanie jest nabywane w celach inwestycyjnych. Jest to pozornie zaskakujący wynik, bo w momencie, kiedy wynajem mieszkania jest coraz mniej rentowny, a ceny za 1 mkw. rekordowo wysokie, powinno być dokładnie odwrotnie. Tylko że taki wynik jest pokłosiem braku innych ciekawych możliwości ulokowania nadwyżek finansowych. Nieruchomości, bo to nie tylko mieszkania, lecz także np. działki budowlane, stają się dla wielu Polaków jedyną opcją inwestycyjną.
– Czy pandemia powoduje, że Polacy szukają innych mieszkań? Takich, które mają taras albo co najmniej balkon, a najlepiej ogródek? Większym zainteresowaniem, z powodu pracy zdalnej, cieszą się domy, mieszkania na obrzeżach miast?
– Polacy coraz lepiej rozumieją, że dostępność komunikacyjna nie powinna być jedynym wyznacznikiem wyboru mieszkania. Reorganizacja w firmach powoduje, że część pracy można wykonać zdalnie, są profesje, które w zasadzie mogą pracować z dowolnego miejsca na kuli ziemskiej. Z tego względu większym zainteresowaniem zaczęły się cieszyć niewielkie domy i segmenty pod dużymi miastami.
Wzrost zainteresowania dotyczy też dzielnic z dala od centralnych rejonów miasta. Skoro cena w tych miejscach jest niższa o 20 proc., to rachunek ekonomiczny bywa oczywisty. Miłym dodatkiem jest ogródek, który bywa niezastąpionym elementem mieszkania w momencie, kiedy pojawiają się lockdowny. Hitem ostatnich lat są właśnie segmenty w podmiejskich miejscowościach (czyli tak naprawdę namiastka domu), które przyciągają ceną, bo są do nabycia za równowartość trzypokojowego mieszkania w mieście.
– Czy koronawirus wywoła istotne zmiany długoterminowe na rynku nieruchomości?
– Rynek mieszkaniowy reaguje dość wolno na zmiany, więc na razie widać spadek w sprzedaży mieszkań z inwestycji deweloperskich oraz daleko idące zmiany na rynku wynajmu mieszkań, gdzie większa podaż mieszkań i brak popularnych grup najemców (np. studenci, robotnicy zza wschodniej granicy) powodują obniżki cen ofertowych. Z pewnością koronawirus wpłynie na decyzje zakupowe, np. poprzez zwiększony wpływ czynników psychologicznych. Obawy o utratę pracy w obecnej sytuacji czy brak decyzyjności w oczekiwaniu na poprawę sytuacji mogą być czynnikami osłabiającymi zainteresowanie rynkiem, ale wydaje się, że Polacy coraz bardziej przyzwyczajają się do obecnej sytuacji i po pewnym czasie wszystko powróci do normy.
– Jak jest z inwestycjami deweloperskimi w obliczu koronawirusa? Czy zagrożeniem dla deweloperów są zarówno przedłużające się procedury, jak i brak pracowników? Wielu obcokrajowców pracujących na budowach wróciło do swoich krajów.
– Deweloperzy mocno monitorują rynek i rozpoczęcie każdej inwestycji jest poparte wieloma analizami. Po chwilowej stagnacji spowodowanej paraliżem w urzędach deweloperzy ponownie ruszyli na budowy. Pewnie gdyby nie pandemia, notowaliby kolejne rekordy sprzedażowe. Oczywiście, korzystanie na budowach z siły roboczej z zagranicy pozwala zoptymalizować koszty inwestycji, dlatego duże znaczenie ma powrót na place budów pracowników ze Wschodu, co właśnie następuje. Pewnym zagrożeniem dla inwestycji może być jednak nieprzewidywalność sytuacji, bo przecież nawet najbardziej wnikliwa analiza nie zawierała dotychczas ryzyka pandemii.
– Jak światowe rynki nieruchomości reagują na epidemię koronawirusa?
– Każdy lokalny rynek ma swoje odmienne reakcje na epidemię. Po okresie stagnacji napływające z poszczególnych rynków informacje dają powody do optymizmu. Przykładowo, w Stanach Zjednoczonych odnotowuje się znaczny wzrost sprzedaży domów przy jednoczesnym wzroście średniej ceny za nieruchomość. Sprzyjają temu m.in. korzystnie oprocentowane kredyty i większy optymizm na rynku pracy niż jeszcze kilka miesięcy temu.