簽約買定的房屋飛了

紓困惹的禍

腸胃科李醫師在紐約州長島河頭市（Riverhead）的一家大醫院開業已經超過十年，收入豐厚。河頭市坐落在長島的東邊，房地產價格並不高。李醫師的理財方法便是買房地產，過去十年來他已經買了三棟一家庭房屋，靠著租金收入和房屋增值，他覺得家產已經累積到一定程度，他再沒有過去學校剛畢業時候的憂慮。

2020年2月新冠肺炎大爆發之前，他簽了約要購買河頭市的一棟兩家庭房屋，價格是63萬元。他簽好了買賣契約，繳了6萬3000元訂金，之後李醫師便去辦理貸款。3月20日紐約州因為新冠肺炎大爆發而封城，銀行貸款部門停止上班，經辦人員都在家辦公。到了4月底，銀行通知李先生，他貸款的申請已獲批准。到了5月初，李醫師的兩位房客以沒收入為由不繳房租。李醫師也收到那兩位房客所租房屋的貸款銀行的一張通知，說他可以緩繳房貸三個月。李醫師想了一想，既然房客沒繳房租，銀行也說房貸可以暫緩，那就暫緩繳房貸吧。於是他寫了一封信通知銀行說，因為房客不繳房租，他也只好暫時緩繳房貸。

5月中，李醫師收到4月份已經批准他貸款申請的銀行的信，說銀行撤銷李醫師已批准的貸款，理由是李醫師使用了銀行的紓困計畫，停繳銀行的貸款。雖然被停繳月付的銀行和批准貸款的銀行不一樣，但是這家批准貸款的銀行看到銀行的資訊網上載有李醫師緩付房貸的資訊，認為既然李醫師既付不起銀行貸款，就不應再申請另外的貸款。李醫師和他的律師商量，律師也沒辦法向銀行申辯。賣方律師要求過戶，李醫師的律師只好老實地和賣方律師說銀行撤銷貸款批准的事。賣方律師大為生氣，便說賣主要沒收李醫師的6萬3000元訂金。李醫師的律師轉告賣方律師的反應，李醫師大為緊張，便去找撤銷貸款批准書的銀行商量。銀行告訴他，其實銀行也知道他的財務沒問題，如果他能把緩繳的貸款月付立即繳清，銀行可以恢復他的貸款；李醫師立刻照辦。

6月5日銀行通知他，貸款批准的效力已經恢復了。李醫師便立刻要求他的律師向賣主要求過戶，可是賣主的律師卻告知，屋主已經把房屋簽賣給別人了。至於李醫師所付的訂金，賣主只願意退還一半。李醫師問他的律師應該怎麼辦，律師說賣主已經把房屋簽賣給別人，李醫師是買不到這棟房屋了。若要把訂金全拿回來，只有到法庭去起訴。李醫師十分沮喪，好好的一筆地產生意怎麼會變成一樁煩人的官司呢。

本案啟示

1. 州政府以及銀行局要銀行給客戶三個月的緩繳期，並沒辦法禁止銀行因為客戶緩繳貸款而拒絕給客戶新的貸款；李醫師的想法太過單純。

2. 賣主的律師很可能沒把事情辦好，雖然李醫師的貸款批准書暫時被銀行撤銷，但是如果賣主要把房屋賣給別人，賣主律師必須要遵循房地產法律的規定，以李醫師故意違約為理由，把買賣契約取消掉，然後再和其他人簽署買賣契約。要是賣主的律師沒有取消賣主和李醫師的買賣契約便和他人簽訂買賣契約，他可能被李醫師和另外的買主起訴，兩方面都可以告他違約。

3. 要是賣主遵循法律程序先把契約取消，再和其他人簽房地產買賣契約，那李醫師的處境就很困難了。這時候他只有立刻提出訴訟，告賣主違約，在這棟房地產上放一個纏訟通知（Lis Pendens），凍結賣主的房地產買賣，讓賣主沒辦法把房屋過戶給第二位買主。用這種辦法，可以逼迫賣主和第二位買主和他談判，全額拿回訂金的可能性很大。□

因為新冠疫情打擊經濟，許多房客付不出房租。 （美聯社）