房子上市後所需要做的檢驗工作

我們前期分別談到買房子及賣房子所需要準備的前期工作。我們現在要來談房子上市，或者是買了房子以後所需要做的檢驗工作。買賣房子有些報告是必須的（mandatory), 有些則是有選擇性的(optional)。如果問五個房地產經記，可能有不同的意見，要做什麼檢查，什麼時候作檢查最恰當，筆者在此提供的意見，或只是一家之言。

筆者從事房地產服務業30年，這中間房地產的法律規格改變（改善）很多，絕大多數都是趨向於保護消費者利益。雖然說法律規則越來越多，越嚴格，筆者認為不單是保護買方，其實這也是保護賣方，不至於房子賣出，買主搬進去住以後，有法律上的糾纏。買賣房子最常見到的報告是白蟻蛀蟲檢驗報告。雖然說現在這個檢驗報告已經不是必須的，但是對於保護買賣雙方的交易，以及以後的職責，很多買主還是要求白蟻蛀蟲的檢驗報告，很多時買方也還要求修清除完畢 (clearance)。通常這是賣主所需要準備的檢驗報告。那麼何時做這個檢驗最恰當呢？因為這個報告有效期間四個月，很多賣主因為怕報告過期，又得重新付一次錢，都是等到有買家了才來做這個檢驗。筆者通常都是告訴賣主，要準備賣房子，房子上市以前就做好白蟻蛀蟲檢驗報告，而且該修、該清的地方都要清除完畢。原因如下：第一，現在房子上市只要價錢合理，房子情況理想，很快就被買家搶走，不會在市場上待個四個月。第二，買家在看房子的時候，如果知道這個房子白蟻蛀蟲已經修好了，等於吃了定心丸，對這個房子比較有信心，出的價錢也比較合理，不會偏低殺價。第三，這些檢查及該修理都準備完畢，買家和賣家簽訂了合同以後，買方不用在這一方面和您又討價還價。筆者曾經有經歷到買賣雙方合同簽了，但是因為房子白蟻蛀蟲問題太多，或者是雙方為了修理談不攏而取消合同。再來，賣主如果沒事先知道修理費需要花多少，如何估計您房子賣掉以後可以拿到多少的淨額(net sheet) 呢？萬一在很不尋常的狀況下，白蟻蛀蟲報告過期了，頂多是花個100多元，請檢驗公司再來重新檢驗，給一個新的報告。下期我們會討論另外買房子時的其他檢查，比如說房子本身狀況的檢查，屋頂檢查，以及游泳池的檢查，等等。