疫下買房 力守30／30／3規則

疫情大爆發導致房貸利率創新低，帶動房地產市場，需求直線上增，但不表示人人現在都該馬上出手買房。

回想2008年金融危機時，太多人過度擴張信用（過度舉債）買房，市場非常熱絡，結果卻拖累大家，就算您妥當借款買了房子，看到左鄰右舍有人陷入財務困境而短售或者法拍房屋，也會影響鄰近房價，對自己的財富不利。所以，避免購買房價難以負荷的房屋非常重要，曾在投資銀行工作13年的理財專家多根（Sam Dogen）目前有一個個人理財網站Financial Samurai，他提出「30/30/3」購屋規則，建議人們買房時盡可能遵守三大規則，如果無法全部做到，至少能遵循其中一項。規則一：每月房貸不逾總收入30%

傳統上，房貸業普遍建議人們每月房貸支出不超過總收入的30%，但隨著房貸利率持續下降，很多人被低利誘惑而擴大房貸額度，將房貸／收入比率提高到30%以上。事實上，利率走低時，如果仍保持支出占總收入的原有百分比，換算所得金額的實質價值已增加，因為本息總額不變但利息支出降低，本金便隨之增加，相反的，如果抬高房貸／收入比而購買更貴的房屋，可能面臨風險。舉例來說，假如收入高達每月5萬元，房貸支出比率提高到40%，手頭仍留有3萬元，生活不成問題，但一般人每月收入5000元已算不錯，把房貸支出比提高到40%，手頭只剩3000元，用來支應生活基本需求的籌碼少了許多。疫情下，維持穩定收入的風險越大，更應減少支出以求安全。規則二：買房前存夠房價30%

購買房屋前，至少要保留一些現金或低風險資產，其金額約等於房價30%，所保留資產的20%用來支付頭期款（頭期款比率夠高可爭取最低房貸利率並避免私人抵押保險），另外10%作為緩衝，以備不時之需。

30%聽起來似乎很多，尤其有些方案聲稱可接受低比率頭期款，不免讓人質疑是否有必要拿出20%頭期款。不過，疫情下生活充滿 不確定性，財務緩衝大一些總是好的。上次經濟衰退期間，頭期款付得很少的屋主最快陣亡。2008至2012年間用低頭期款買房的人後來只能眼睜睜看著房地產復甦而無法從中獲利。

如果打算六個月內買房，請存夠至少20%的頭期款，因為不久後就要購屋，把錢拿去買股票或其他高風險資產並不明智。規則三：房價不逾總年收入3倍

這是快速而簡單評估是否在能力範圍內買房的好辦法，將頭期款百分比考慮在內，即使頭期款付得多一些，也因遵守這個原則而得以避免過度花費。

舉例來說，每年賺10萬元，可負擔得起30萬元的房屋。隨著房貸利率走低，購房所能負擔的能力相對上升，可將這最個規則擴張一些，好比說，將房價拉高到家庭年收入的五倍。但要

記住，房價／收入的倍數加大，房貸債務增加，財產稅和維護費也隨之增加。違反原則 後果堪憂

假設您年收入12萬元，32歲時已存10萬元，很不錯，但看上85萬元的房子，是年收入7倍之多。

於是，付不出20%頭期款，便降為10%，這樣將背負76萬5000元房貸，而且因頭期款較低，能爭取到的房貸利率是3.75%，每月連本帶利房貸支出約3543元，是月收入的35.4%，超過30%規則。萬一又失業，幾個月後用光存款，也許會得到失業救濟和政府激勵補助金，但日後還是要承受很大壓力。

所以，最好暫緩買房，加把勁把不足的15萬5000元存妥，備足25萬5000元，也就是房價的30%，從中付出20%頭期款，並保有8萬5000元現金緩衝。

應變之道：

假如實在沒辦法或者不想遵守以上三規則，至少該考慮採用應變之道，主要包括：分租、盡快賺取外快以支應網路等相關住房所需費用、想辦法爭取加薪或找到薪水更高的新工作、開發新的收入來源以支付屋主相關費用、與父母和富有親戚維持好關係以便需要時求助、嚴守紀律不亂花錢。資金有限時，先買一個用來居住、生活的屋子，假如碰巧房價漲，那就太好了，萬一不漲，也沒關係，終究有個安身立命的地方。