陳建中:累積REIT當收租

星匯陳建中的投資套路和Dr. Ng頗為相似,皆以槓桿投資債券,目的是加快財富增長步伐。不過,陳建中將槓桿這個概念運用於生意實戰,例如透過拉長成交期,就可以用小量資金做大生意,像空手入白刃般點石成金。

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陳建中年輕時並非高材生,首次投考會考僅得七分。不過翌年重讀會考卻成為人生轉捩點。因為他當時選修經濟學,對該科目產生極大興趣,更成功順利升讀大學。2007年畢業後,陳建中獲聘用為大銀行的管理見習生,最初月薪僅是萬多二萬元。惟工作極為繁忙,不時要往外地出差,根本無時間消費。每隔一段時間戶口又多筆錢,當然計及花紅更為和味。不過,轉工作後薪金有所調升,他意識到有理財的必要。

槓桿買債賺30厘息

2010年尾他才正式投資。不過,他的方法是利用槓桿投資債券。當時有證券行推出類似私人銀行的投資戶口,提供的美元融資利率低於1厘。陳建中出身於大銀行的企業財務部門,對不同企業財務狀況瞭如指掌。他發現債券出現錯價,例如由中信股份( 00267)發行的債券,當時孳息率為6.875厘;世貿房地產( 00813)發行債券的孳息率竟高達至厘78 。當時他發現很多內房企業有坐 擁大量開發項目,且利潤豐厚,不愁還不到錢。惟在內地難以借錢,所以他們一窩蜂來香港發行債券。有五年時間,陳建中以槓桿投資債券,收取相當於投資本金的20至30厘利息。如果有做槓桿和無做槓桿的分別,財富可能差幾倍。他坦言,如果這段時間不好好運用槓桿,投資房地產投資信託基金( REIT)只能對抗通脹,可以累積財富,但未能致富。無奈,現時以槓桿投資債券未必如當時般輕易創富,因為現時來香港發行債券的企業的目的為債冚債,投資者要套取息差就要承受額外風險。故陳建中對內房來港發行的內房債耍手擰頭。話說回來,從槓桿投資債券所賺取的利息,不會再進行槓桿式投資,而是轉而累積REIT。因為後者可以加租,令資產價值得以提升。事實上,陳建中首次投資領展房產基金( 00823)成本價 為20多元,本週基金單位價格再創新高,一度高見79.7元,簡直是財息兼收。原因之一是領展以120.1億元出售12個商場,估計錄得27.9億元

的利潤,出售物業收益將會用於回購、。派息陳建中指REIT是「紙磚頭」,屬值得累積的資產。因為以20至30年週期而言,一定是銀紙貶值資產升值。他身兼投資者及商人的雙重身分,從多個渠道得知領展租金情況。領展要吸納有號召力的租戶吸引街客,租戶可獲免除固定租金,只向租戶取收營業額分成,變成業主和租戶利益一致,街外錢齊齊搵。每次舖租改以營業額分成形式代替收取回定租金,「領展 賺多左錢」。當然領展會派人核數。陳建中笑言,如果領展因為加息超過預期,導致基金單位價格下跌至40至50元,他會發身飛身買入。

星匯陳建中建議,每個人要建立不同渠道的收入系統。(蕭旭東攝) 星匯陳建中看好西九龍工廈的投資價值。(資料圖片)

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