賣樓者言

2019年新盤市場看俏

回顧2018年，樓市呈「高開低走」的兩極化局面：由上半年極旺走向下半年偏靜。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，上半年一手私樓及二手住宅註冊量合共錄近35,000宗較， 2017年下半年的30,400宗，升逾14%，創一年半新高。上半年註冊交易金額達3,239億元，較2017年下半年的2,602億元增加約24.5%，是自2010年下半年後首度衝破3,000億元水平，創21年來的新高。

樓價未見暴跌之虞

但到下半年，市況走勢急轉直下，中美貿易戰是樓市由旺轉靜的最大「分水嶺」，市場的悲觀氣氛拖累住宅交投於下半年一路低沉，成交創自2016年初樓市冰封之後的新低。總結全年市況，今年新盤「額量齊跌」，全年一手私樓註冊金額料為2,150億元，按年跌逾11%；至於一手私樓註冊量料有16,000宗，按年跌約14%。至於二手方面則料「額升量跌」，今年二手住宅註冊金額創出八年新高，預期達3,400億元，按年升約8.7%；二手住宅註冊量乘上半年的旺勢，而站穩逾40,000宗的水平，料達43,400宗，按年則跌約3.8%。全年樓價方面，受樓市悲觀氣氛影響，二手樓價從高位回調。美聯樓價指數今年8月初一度升至176.54點的歷史高位，其後輾轉回落，最新11月28日至12月4日的一週報165.03點，連跌九週，至36週新低，較高位累跌約6.52%，並已重返3月下旬水平，全年迄今升 幅收窄至僅約5%，升幅創近三年新低。展望2019年，鑒於本港樓市基本因素不變，美國加息步伐更有望於明年放慢，本地樓價暫未見暴跌之虞。假如貿易戰不再惡化，於新供應穩定下，2019年樓價料有所調整，調整幅度約10%之內；至於細價樓及納米樓跌幅則相對較多，料跌約15%。然而，樓價的實際走勢，將視乎屆時的市場氣氛，如貿易戰繼續紓緩甚或解決糾紛、中美關係重回正軌，樓價走勢或較預期為佳。此外，由於二手持續受市場氣氛影響，相信新盤明年仍將主導大市，預期明年全年有約26,700伙新供應登場。當中以屯門及深井估計約5,127伙最多；其次是大埔及北區，估計約3,755伙；何文田、九龍塘及馬頭角估計約3,483伙佔第三（見下圖）。基於樓價較高位已累積一定跌幅，最近市場的悲觀情緒逐步消散，料積壓多時的購買力將逐步投入市場，尤其是新盤的表現，相對可看高一線。