地產專題

九建楊聰永談中小型發展商出路

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樓市向下走的訊號似乎愈來愈明確,發展商去貨難度大增,大財團固然可以求量不求價,平價出貨,但中小型財團斷不能輕言割價促銷,行每一步都要來得審慎。今期請來九龍建業( 00034)市務及銷售部總經理楊聰永,談談中小型發展商在淡市中的出路。

樓市好淡爭持,中美貿易戰暫時停火,但又爆出華為風波,貿易戰憂慮未除。楊聰永受訪當日,正正是由信和置業( 00083)、華人置業( 00127)與市區重建局合作的觀塘裕民坊重建項目「凱滙」開價的翌日。由於九建本身正推售旗下位於油塘的新盤「海傲灣」,故楊聰永當日上午亦即時和九建主席,人稱「澳門李嘉誠」的柯為湘開會,商討未來推盤部署。

凱滙帶動九東樓市

楊聰永指,大發展商在鄰近地區開盤,一定是好事,起碼可以帶動更多準買家留意九龍東的物業;加上自身項目主打細戶型,應該可以吸引到一定程度的回流客,特別是投資者。截至本週二( 12月11日),「海傲灣」暫已賣出逾100伙,套現逾5億元,以單位總數646伙計算, 即是賣出一成半左右,當中用家佔65%;投資者佔35%。楊聰永以過去近20年的樓市作為參考,由1997至2018年下半年,分別經歷亞洲金融風暴、沙士、雷曼事件及美國啟動加息週期,令期內的樓價出現上落。作為地產界從業員,他認為一定要懂得以古為鑑,甚至引經據典指「以古為鏡,可以知興替;以人為鏡,可以知得失」。他認為香港的樓市,一定由外圍因素主宰,要在香港地產行業求存,一定要熟悉經濟及歷史。的確,2018年第四季有不少 外圍因素本港影響樓市,包括政府政策、中美貿易戰、股市波動等。與2018年首三季比較,楊聰永形容現時樓市正處於「歇息期」,市場觀望氣氛濃烈。不過,他認為由於剛性需求仍熾熱,相信2018年底至2019年初有購買力會釋放,屆時樓市將平穩向上。

2019年2月或現小陽春

因此,他透露「海傲灣」未來不會再增加優惠或減價,甚至預期2019年農曆新年後加價約半成。他極有信心表示,在累積一定購買力下,相信樓市於2019年月2

有機會出現「小陽春」,屆時將推出極高層靚海景戶,料有條件達到目標價呎價30,000元。至於九建旗下其他樓盤,西營盤「 63 Pokfulam 」於2018年賣了237伙,累計售出264伙,以單位總數350伙計算,售出約七成半,套現逾24億元。同時,集團2019年將推出另一個大型項目,為將軍澳第85區石角路發展項目,總樓面面積逾40萬平方呎,單位數目逾1,500伙預,計最快2019年第四季推售。楊聰永指,該項目戶型以開放式、一房及兩房單位為主,開放 式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。翻查資料,該項目於2017年中完成11.6億元補地價,每方呎價逾2,200元,較毗鄰長實「峻瀅II 」六年前補地價低兩成左右。同時,九建曾於2016年就項目向城規會申請加建單位,由原先666伙,大增1.28倍至1,518伙平,均每伙約342平方呎(建築面積),較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。談到政府的房屋政策,楊聰永認為政府未來增加資助房屋供應,有機會與私人市場的中小型單位需 求重疊;但政府建屋時間表非一朝一夕,而且一般選址較為偏遠,相信中小型私樓單位仍有優勢,特別是位處市區的物業。反之,豪宅售價動輒數千萬元,較易受股市波動、加息及空置稅影響。

項目理念跟住年輕人走

而中小型單位入場銀碼較小;加上他觀察到,市民渴望置業的剛性需求不減,市況較豪宅市場穩定。他預期2019年首季後,市場可逐漸消化不明朗因素,料2019年全年樓價可升8%至10%。

至於政府推出「明日大嶼」願景,他認為大嶼山地理環境有優勢,可提供較大規模的地皮作住宅、商業及社區設施等,而且規劃具彈性。大規模開發大嶼,有利香港持續發展,可以惠及下一代。 相比之下,發展棕地由於牽涉收地,面對許多法律問題,遇到阻力絕對不少。楊聰永又指,近年來香港家庭結構的改變,「令 80後」、「90後甚」,至「千禧後」都是樓市當中重要而龐大的購買力,因此集團的項目會以「跟住年輕人走」的理念,在項目設計上注入更多年輕元素。他舉例推售中的「海傲灣」會所,就加設了虛擬實境( VR)滑雪機,目的就是希望吸引更多年輕人 客源。而九建多年來主要集中併購市區舊樓來增加土地儲備,楊聰永強調,未來會繼續物色市區地盤發展重建。「雖然競爭愈來愈大,但仍然值得投資,因為市區有許多高樓齡的物業,重建發展價值高」。他同時亦建議,政府可適當放寬舊樓重建門檻或提供資助作誘因,吸引發展商參與舊樓重建,有利加快市區更新。

楊聰永形容現時樓市處於「歇息期」,但購買力會於今年底至明年初釋放。( Meck攝)

楊聰永小檔案職銜:九龍建業市務及銷售部總經理曾參與推售樓盤:旺角「麥花臣匯」、堅尼地城「加多近山」、紅磡「� � • 東岸」、西營盤「63 Pokfulam 」、油塘「海傲灣等」。曾效力發展商:長實、、。新地 南豐

海傲灣會所加設VR滑雪機,希望吸引更多年青人客源。( Meck攝)

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