地產專題
九建楊聰永談中小型發展商出路
樓市向下走的訊號似乎愈來愈明確，發展商去貨難度大增，大財團固然可以求量不求價，平價出貨，但中小型財團斷不能輕言割價促銷，行每一步都要來得審慎。今期請來九龍建業（ 00034）市務及銷售部總經理楊聰永，談談中小型發展商在淡市中的出路。
樓市好淡爭持，中美貿易戰暫時停火，但又爆出華為風波，貿易戰憂慮未除。楊聰永受訪當日，正正是由信和置業（ 00083）、華人置業（ 00127）與市區重建局合作的觀塘裕民坊重建項目「凱滙」開價的翌日。由於九建本身正推售旗下位於油塘的新盤「海傲灣」，故楊聰永當日上午亦即時和九建主席，人稱「澳門李嘉誠」的柯為湘開會，商討未來推盤部署。
凱滙帶動九東樓市
楊聰永指，大發展商在鄰近地區開盤，一定是好事，起碼可以帶動更多準買家留意九龍東的物業；加上自身項目主打細戶型，應該可以吸引到一定程度的回流客，特別是投資者。截至本週二（ 12月11日），「海傲灣」暫已賣出逾100伙，套現逾5億元，以單位總數646伙計算， 即是賣出一成半左右，當中用家佔65%；投資者佔35%。楊聰永以過去近20年的樓市作為參考，由1997至2018年下半年，分別經歷亞洲金融風暴、沙士、雷曼事件及美國啟動加息週期，令期內的樓價出現上落。作為地產界從業員，他認為一定要懂得以古為鑑，甚至引經據典指「以古為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以知得失」。他認為香港的樓市，一定由外圍因素主宰，要在香港地產行業求存，一定要熟悉經濟及歷史。的確，2018年第四季有不少 外圍因素本港影響樓市，包括政府政策、中美貿易戰、股市波動等。與2018年首三季比較，楊聰永形容現時樓市正處於「歇息期」，市場觀望氣氛濃烈。不過，他認為由於剛性需求仍熾熱，相信2018年底至2019年初有購買力會釋放，屆時樓市將平穩向上。
2019年2月或現小陽春
因此，他透露「海傲灣」未來不會再增加優惠或減價，甚至預期2019年農曆新年後加價約半成。他極有信心表示，在累積一定購買力下，相信樓市於2019年月2
有機會出現「小陽春」，屆時將推出極高層靚海景戶，料有條件達到目標價呎價30,000元。至於九建旗下其他樓盤，西營盤「 63 Pokfulam 」於2018年賣了237伙，累計售出264伙，以單位總數350伙計算，售出約七成半，套現逾24億元。同時，集團2019年將推出另一個大型項目，為將軍澳第85區石角路發展項目，總樓面面積逾40萬平方呎，單位數目逾1,500伙預，計最快2019年第四季推售。楊聰永指，該項目戶型以開放式、一房及兩房單位為主，開放 式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。翻查資料，該項目於2017年中完成11.6億元補地價，每方呎價逾2,200元，較毗鄰長實「峻瀅II 」六年前補地價低兩成左右。同時，九建曾於2016年就項目向城規會申請加建單位，由原先666伙，大增1.28倍至1,518伙平，均每伙約342平方呎（建築面積），較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。談到政府的房屋政策，楊聰永認為政府未來增加資助房屋供應，有機會與私人市場的中小型單位需 求重疊；但政府建屋時間表非一朝一夕，而且一般選址較為偏遠，相信中小型私樓單位仍有優勢，特別是位處市區的物業。反之，豪宅售價動輒數千萬元，較易受股市波動、加息及空置稅影響。
項目理念跟住年輕人走
而中小型單位入場銀碼較小；加上他觀察到，市民渴望置業的剛性需求不減，市況較豪宅市場穩定。他預期2019年首季後，市場可逐漸消化不明朗因素，料2019年全年樓價可升8%至10%。
至於政府推出「明日大嶼」願景，他認為大嶼山地理環境有優勢，可提供較大規模的地皮作住宅、商業及社區設施等，而且規劃具彈性。大規模開發大嶼，有利香港持續發展，可以惠及下一代。 相比之下，發展棕地由於牽涉收地，面對許多法律問題，遇到阻力絕對不少。楊聰永又指，近年來香港家庭結構的改變，「令 80後」、「90後甚」，至「千禧後」都是樓市當中重要而龐大的購買力，因此集團的項目會以「跟住年輕人走」的理念，在項目設計上注入更多年輕元素。他舉例推售中的「海傲灣」會所，就加設了虛擬實境（ VR）滑雪機，目的就是希望吸引更多年輕人 客源。而九建多年來主要集中併購市區舊樓來增加土地儲備，楊聰永強調，未來會繼續物色市區地盤發展重建。「雖然競爭愈來愈大，但仍然值得投資，因為市區有許多高樓齡的物業，重建發展價值高」。他同時亦建議，政府可適當放寬舊樓重建門檻或提供資助作誘因，吸引發展商參與舊樓重建，有利加快市區更新。