第一桶金

留意樓市五大轉勢現象

Anthony Sir：近日不人說樓市小陽春提早來臨，又說樓市轉勢在即，到底是否真的？見到你在網上的留言，知道你與你的學員，過去

甚麼是小陽春？成交量回升？成交價回升？先說說成交量升，主因是業主願意減價，二手、一手均是。這是筆者近兩個月入市的經驗。

在二手市場，只要業主願意有較大減幅，便會引來很多「狂蜂浪蝶」，甚至出現幾枱客爭一個單位。但當業主開高價，很多時候會乏人問津。

一手亦如是，有些新盤低開，首輪銷情熾熱；當第二輪加價，銷情立即急轉直下，反映現時的買家目標不是買樓，現在是買「平樓」。

至於成交價升，主要因為願意減價的單位似乎售罄。去年10月至11月期間，中美貿易戰如火如荼；香港又跟隨美國加息；加上居屋凍結大了量購買力，樓市氣氛很差。

於是當時有不少業主願意減價，樓市成交價自然偏低。其後願意減價的單位幾乎售罄了，餘下都是心態較強，不急於用錢的業主，成交價自然拉高。

慎防再推量寬政策

樓市何時轉勢，重拾升軌？留意以下幾個現象： （一）加價之後，買家是否肯追價？如果買家肯追價，樓價會升得急，好像去年。以現時市況，無論一手或二手都未見此現象，反而筆者曾見幾個業主心雄反價，立即嚇怕了幾枱客。

如果買家不肯追價會怎樣？便會出現買賣拉鋸的局面。2013至2014年時也曾經出現超過一年的拉鋸期。

（二）資助房屋比例增加，魔力誰大？政府將未來土地

兩個月積極入貨，執到不少筍盤。你們見到市場出現甚麼變化嗎？是否真的好像地產代理所言，現在不買，稍後樓價便會升呢？文先生

新供應中，資助房屋與私樓的比例由6： 4調升至7： 3。對這政策最直接的反應是「私樓供應更少，樓價應該會再升」，不過想深一層卻未必如此。首先是總供應量不變；其二是私樓供應減少的同時，需求亦減少；第三，這個政策最大的魔力，不只是供應，最重要是價格。

現在資助房屋價格已經與私樓脫鈎！售價如果是市價五折，市民或願意等兩至三年，碰碰運氣；如果是兩折，不少市民可能會等「抽獎」！

（三）財富效應，力量有多大？很多專家說，樓價已經脫離市民的收入及負擔水平。

為甚麼動輒逾1,000萬元住宅單位仍可大賣？隨便也可以幾百萬元作為首期，錢從何來？相信大部分是由資產增值而來。

值得留意利息及貨幣政策，若再打貿易戰；經濟再差，慎防量化寬鬆貨幣政策重臨。

（四）發展商的銷售策略會否調整？銷情有何影響？今年新樓供應逾30,000伙，發展商的銷售策略是關鍵，如果開新盤時願意低開，不會亂加價，市場氣氛確實可以逐漸扭轉。

（五）租金會否上升？投資回報會否持續下跌？

今次的跌浪，相比以往幾次較大型跌市，租金下跌幅度並不大，投資者買樓，一是賺升值；二是賺租金回報。如果豬年租金不跌反升，那麼對樓市將會是一個很大的支持。

最重要的是不要衝動高追，人人高追；否則假陽春也會變真！