月入58,000元ﾠ月儲60,000元
諗sir ︰
本人45歲，公務員，月入58,000元；已婚，無子女，夫妻財政完全獨立；由於丈夫收入不俗，所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。
現擁有兩個物業，一為九龍區260平方呎開放式單位，樓齡六年，去年供完。買入價340萬元，現值550萬元，月收租15,000元。
另一為新界地鐵站上蓋樓三房單位，600平方呎，樓齡2年，買入價790萬元，現值1,200萬元，尚欠銀行435萬元，月供16,000元，收租22,000元。
現金儲蓄150萬元；每月可儲60,000元。60歲退休時將有長俸約400萬元及每月長糧約24,000元。
本人自小家貧，父母雙亡且是獨生女，由於甚麼也不懂，只懂俾心機讀書及儲錢，所以現時生活及經 濟狀況已非常滿意；也粗略計算過將來之退休生活，應不是太大問題。
想請教諗sir，本人應該如何利用目前盈餘以作
一些理財計劃，抑或是已不需再刻意做任何保障安排了？
本人嘗試計算自己的借貸力，按租金收入計七成的方法，約為1,080萬元〔 58,000+（22,000+15,000） ×0.7÷10,000×0.5×2.59*〕，即剩餘借貸額645萬元（1,080－435）。
不過，當本人上按揭中介公司，理財顧問回答同租金計算只可多借305萬元，相差距離實在太大了。
是否銀行不同，借貸力都會有不一樣的計算出入?
多謝撥冗幫忙！
讀者現年45歲，15年後可獲400萬元退休金；加上每月24,000元長俸，比現時月支出19,000元
還要多，所以唔「大花筒」加上無超級通賬，呢個情
況可行一世。
當然，讀者想再進一步，故才作發問。筆者意
見：弱點一是讀者現金少，只有150萬元；二是沒有
投資經驗，這批「客」最受上市公司及銀行青睞，因
為已薄有積蓄，但又易去「老點」。
三是資產及收入太集中由樓房提供，如樓市一旦大跌，就算未令生活質素大降，都大大打擊心情，要趕先處理。
想改善現金少的問題，讀者當然要加按，將所得
資金買債是可以的，買股則絕不可以，睇完2018年，
筆者相信都唔使再解釋為何不要按樓換股。
至於直債一條是20萬美元，為免集中風險，故現金少於400萬元者先不要試，雖到期保本及派息穩，
但絕不能認為一間公司永不會倒閉。
何況轉介公司已講過，讀者只可借到約300萬元，假設日後識「執靚」自己盤數，按到500萬至600萬元出來，仍感買直債幾勉強。
優化讀者收入門路，除樓之外更有債，可由10萬
元入場的債基開始，債基到期不保本，但每月派息同波幅頗低。
對應讀者借貸力提問，由於每個人的財務情況有異，所以筆者文章為個案作的計算，大多是作寬鬆假設。
假設無卡數無消費無擔保之類，讀者用筆者的2.59方程式，計出有1,080萬元借貸力，但去按揭轉介公司一問，又發現只可借300萬。
銀行計借貸力之法，是源於金管局指引，所以是一樣的，惟銀行客戶如何去證明自己有沒有能力去借這筆錢，則是各司各法，結果不同。