賣不賣樓ﾠ不能一概而論
踏入第四季，樓市唱淡之聲不絕，筆者今期就幫讀者理順一下，應否將住宅單位賣走的思路。
先搞清為甚麼要買樓？對筆者來說，住宅投資是「窮人恩物」，並不是只有有錢人才能夠買樓投資。買住宅最好的一點，是做到30年或長年期按揭，這能幫業主利用銀紙貶值，去貶走欠下的按揭債務、令樓供得輕鬆，最後輕易擁有整個住宅。例如80年代太古城開賣時售價只是600元一平方呎，月供一千幾百，到1997年，那月供款額已不算甚麼。難怪2017年畢菲特接受訪問時講過，30年按揭是最好的投資工具，因助人大幅沽空美元。
最慘是人贏你輸
如果是低層打工仔，無發達路數，對賭美元會因印銀紙而長遠貶值，係最易買中、亦最易令人賺大錢的事，缺點係時間要以十年計先可見效。若閣下現時未用超借貸力七成，即未有濫借，而家庭手上物業在三間之下，家庭月入在15萬元之下，筆者建議仍是守著原有的一房或兩房不要賣較好。就當樓價真如2012年時基金經理所講般要跌五成，持有樓頂多人輸你輸，未係最慘。人最慘係人贏你輸，即成為少數睇錯邊的一群，就例如在2010至2013年將手上樓全賣的一批人。做決定前想清楚自己的眼光，是否真的脫俗超群，否則最好是留在主車群。已有太多實驗證明，人在投資決定上，太高估自己的預知能力。至於跌市被call loan收樓，香港人在2003年都試過，但當年只有負資產，業主只要如期供樓，銀行亦唔想收樓。何況大範圍call loan屬人輸你輸情況，未係慘情，發生概率亦很低。 賣不賣樓不可一概而論，要先看自己手上的牌是甚麼，才知怎樣去打。（）一 家庭工資低而又少儲蓄，但有一樓：要賣樓。此類人是真的甚麼都沒有，唔博都唔得，博唔到亦沒甚麼輸。（）二 工資高而又少儲蓄有但一樓：不要賣樓。高工資表示有高借貸力，應加按拿錢出來，放定期或利用收息101之法先收息，再趁低買多一間樓成就退休。（）三 工資低而又少儲蓄，但有三間樓或以上（如從家人承繼而來）：要賣一樓。持有多間樓，即起碼有一或多間屋屬單純投資性質，因工資低實力未夠，應先止賺，套現所得可做定期或收息。（）四 工資高而又少儲蓄、兼有三間樓或以上：要賣一樓。現金不足，要靠賣樓增加現金，幫助日後去守。（）五 工資高、儲蓄亦高，並有一至二樓：不要賣樓。實力不俗自然不需要賣樓，成世人以「儲樓為主」，應等低再買多間 ，暫時就先努力儲蓄，有錢就收息先。（）六 工資高而又高儲蓄並有三間樓或以上：要賣一樓。有能力用純投資角度去看樓市後市升定跌。至於何謂少儲蓄？ No offense，如閣下打了十年工、或已婚後五年，夫婦或個人儲蓄仍未過50萬元，應該算是。何謂工資高？都係No offense，家庭月入在10萬至30萬元，單身減半，而月入超過30萬元則再另談吧。
賣樓的最佳時間已過去了，筆者今年已出售了三個單位，全部創出當時屋苑呎價新高，於7月、8月、9月各出售一個單位。當時樓市氣氛熾熱，不少朋友、網友笑筆者傻：「為何心急出售？仲有排升啊！」惟筆者當時感覺會見頂，樓價實在升得太多，回報嚴重偏低，是時候要做一次較深的消化調整，於是出售了三個單位，最後一個是在9月初收尾數，甫收到尾數，樓市便轉勢。樓市轉勢，羊群都躲起來了，成交嚴重偏低，多個屋苑捧蛋，即使想賣樓，都未必有人會買；就算有人肯買，很多時候會大幅度劈價，因此先做好心理準備，你想面對這個情況嗎？
自住單位不應賣
如果只有一個自住單位，不應出售。正如前文所說，現時賣樓，難以賣到好價錢。在現時的按揭制度下，銀碼愈大的單位，按揭成數便愈低，例如售價800萬元的住宅單位，最多只可以借入六成，即是需要四成即320萬元首期，普通一個打工仔哪裡來幾百萬？很多時候是靠出售物業後套現，賺取樓價升值換取而來，若賣不到好價格，會否影響將來換樓？其次，時間上可能會出現「三輸」！首先，賣不到好價格，輸賣價。第二，賣樓後租樓住，再輸租 金。，第三 亦是最慘的情況，現在低價賣樓，放盤連同成交期隨時要三個月至半年，一旦成交後取回資金
的時候，調整已經完結，樓市反彈，買入價比現在更貴，怎麼辦？再輸買入價！屆時便是「三失」業主了！至於擁有超過一個單位的業主，可以因應自己的財政及心理狀況而作決定。作為投資者，筆者不會在此時此刻賣樓，要賣的話幾個月前應該賣。不過，如果你的財務狀況出現問題，例如公司受到貿易戰影響，生意不理想；或工作不穩定，公司有裁員的可能性；又例如你是保守投資者，凡有市場波動都會「食唔安、瞓唔著」，令到自己身體狀況很差。總言之，在財政或精神上感受到壓力，便可考慮先出售一個單位套現。以往沒有「辣招」，筆者與前輩都會如此，當市況「唔對路」，先賣幾間止賺套現，待市況明朗再入貨。然而，現在有15%印花稅及銀行壓力測試等措施，賣了可能買唔番，可以先賣一個單位，應付當前情況。如果財務穩定、心態正面，可以先轉售為租。事實上，「在 辣招」護航下，因為賣了買唔番，所以很多業主不願意賤賣，情願轉售為租，以待市況好轉再賣，「或 叠埋心水」長收租。只要業主不肯減價，發展商不肯減價，相信調整期不會長，捱過了就會海闊天空。