買樓時機ﾠ留給有準備的人

諗sir：

本人34歲，月入25,000元，持有佐敦一間250平方呎單位，物業樓齡約15年，每月收租13,000元單。位買入價445萬元，做一半按揭，月供8,500元，已供一年。

丈夫也是34歲，月入78,000元，剛賣了屯門一個三房物業，2012年以400萬元買入，賣出710萬元；因為之前做過加按套現90萬元買佐敦物業，故賣樓前欠銀行390萬元。

近日以1,000萬元購入觀塘新樓（ 599平方呎），會問銀行借500萬元，再借發展商二按264萬元。但二按會於收樓前還清，以免捱貴息。

讀者及丈夫合計的總借貸力，約為1,333萬元〔（ 25,000+ 8,000） ÷10,000×50%×2.59*〕。觀塘新樓借了764萬元，佐敦樓借了445萬元之一半即約220萬元，借貸力用了74%〔（ 764+220） ÷1,333〕，稍嫌借得太多。

尤其現金在買新樓後只剩265萬元，一旦手持市值1,445萬元之單位跌價18%，賬面所蝕已多於現金總額。

幸好丈夫月入78,000元加上每月儲蓄40,000元，一旦要拉長按揭還款年期，或借幾十萬低息分期去頂一頂，相信仲有得傾。

但若然讀者丈夫他日收入未能持續，便要重新考慮理財鋪排。

至於不在香港出糧能否上會買樓？這取決於讀者有沒有Network。

首先出糧是要在當地大銀行Autopay，還要以英、、、美 澳 加等地為佳，如銀行是國際性而又肯幫手的，可以跨國認證外地收入，令讀者大伯可支持讀者在港買樓。

扣除新樓首期，夫婦現時有現金合共約265萬元，並打算租屯門樓一年。每月扣除新樓支出（一按月供20,000元及二按月供16,200元）、租樓（約15,000元）、佐敦樓供款（ 8,500元）及其他支出，可儲約40,000元。

為達成一生三宅，本人大伯可借出名字供我們買樓，他是持有香港身分證的美國公民，並在美國工作，月入50,000元。他是否最多只可以借六成按揭？

如要在港買樓，是否需要向美國政府繳交其他稅項？除了借用其他人的名字買樓，是否有其他更好的辦法？多謝諗sir賜教。

讀者Jennifer

留意這些事，就咁行入銀行佢可以識都唔幫你做，或叫你先買份保險相熟些才幫你安排。

若讀者大伯借不到錢，都可叫丈夫擔保，用大伯出名買樓，這樣都可免付15%印花稅。過去兩月樓市下跌，今時是否買樓時機？筆者重申時機是很個人化的，你的時機不等於我的時機，另外現金及借貸力不夠，自然時機亦會少，因時機是留給有準備的人。

不少人不看自己荷包，只聽別人講就決定買賣，若有此習慣，恕筆者無能力幫不上忙。

至於讀者已借得幾盡，加上剛買第二間樓，而工資只在打工階層水平，2019年還是先休息，不用急再買吧。

手上資金買保本的直債是不夠的，200餘萬元現金建議還是分批買入債基收息。

E餐用公司債收息，一年10至12厘； C餐是外國次評級政府債，一年收15厘； B餐是美國國債，一年收15至18厘， A餐是容許高槓桿的次評級政府債，一年收25至30厘。