新人王vs老行尊地產代理分析豬年樓市
踏入豬年，對於香港樓市的後市發展，代理業界對看法不一。有代理新人認為，香港始終地少人多，樓價很難下跌，稍有回調已見承接；但亦有老行尊指出，業主和買家的心水價位差距太大，成交量會持續萎縮，只會是有價無市的局面。
在天水圍區「土生土長」，年
僅21歲的祥益地產新人王徐福成（Sam），在2015年9月樓市高峰期入行，當時只有18歲。
「考完DSE，已經知自己不是讀書材料；加上爸爸將近退休，所
以想賺錢照顧他。」Sam決心畢業後即時擔起頭家，毅然入行。
以上車心態幫客搵樓
基於自己在區內長大，對天水
圍的環境熟悉，Sam工作上手比
其他新手快；入行不夠三個月，在
2015年底已成功簽到第一張單。
他憶述當時協助一個上車客，
買入區內栢慧豪園一個494平方呎的兩房單位，成交價不足400萬
元。
「多得師父師兄教路；加上自己都想上車，所以好多時都會用一 個上車客的心態協助客人去搵樓盤，而且對天水圍的環境熟悉，的確是一個優勢。」
Sam回顧入行三年來發展算是順利，更透露自己平均月入
80,000元左右，個別月份更加賺到六位數，更於2017年地產代理監管局首次舉辦的傑出地產代理獎，榮獲「傑出新人獎」之優異獎。
問及未來工作前景及新一年的目標，Sam坦言希望能在自己紮根多年的天水圍成功置業，目標是指標上車屋苑嘉湖山莊，希望可以買一間兩房單位予父母養老。
不過，矛盾的地方是，Sam做的生意愈多，反映樓市愈暢旺，樓價升得愈快，他的上車夢就可能愈遙遠。
天水圍嘉湖山莊兩房單位售 價，近日重上近500萬元。樂湖居11座一個實用面積448平方呎低層單位，農曆新年期間就以490萬元成交，平均呎價10,938元。
Sam認為，香港說到底地少人多，而政府提出的填海或發展棕地，都是長遠規劃，短時間內根本沒有足夠地皮解決住屋問題，所以他認為樓價難跌。
他亦認同他的老闆，即祥益地
產總裁汪敦敬的分析，居屋及600萬元以下的上車板塊，供應少而剛需強勁，相信已經觸底，今年內就會回升至去年的水平，所以他對豬年樓市有信心。
有別於新人王的樂觀看法，作為行內老行尊，中原地產高級資深營業董事，現主管西半山、中半山及西南區業務的李巍
（Raymond），對於今年的市道卻看
得較淡。
現年46歲的Raymond，同樣
是於樓市高峰期入行，不過時間是
早得多的1997年。
入行21年以來，Raymond沒
有轉過工，亦沒有轉過公司，只是2003年「沙士」期間，試過「靜
雞雞」在一間石油化工公司試工兩
日。
不過，他最終都是覺得朝九晚五的生活不適合自己，之後便一直留在中原工作，如今旗下統領約
700人，共46組營業隊伍，涉及約25間分行。
Raymond更連續十二年榮登最高營業額董事，去年團隊佣金收
入達6億元。
問及當下樓價會不會跌，他斬釘截鐵的說不會跌，但就認為交投會好靜。
他解釋，去年11月，九龍站上蓋物業全月二手市場出現零成交，即全區10,000個單位，一宗成交也沒有。
業主與買家期望落差大
按他的個人了解，之所以會出現這情況，是因為業主和買家彼此的期望落差太大，前者深信高鐵通車效應可令樓價升值；後者因中美貿易問題等經濟因素而大幅還價。
由於雙方的心水價位相差甚 遠，差距往往是幾百萬元，令市場 出現有價無市，量跌價不跌的情況。
所以，Raymond笑稱行內近期有句「口頭禪」，叫「發達容易開單難」，因為價好，有單開自然
發達；但問題是，要開到一張單，談何容易？
有見及此，Raymond表示今
年會趁市靜加強團隊的專業培訓，出外考察，北望神州。
事實上，中原早於1990年已發展內地業務，現時於內地59個城
市設有分行。
Raymond表示，這令他自己
以及公司同事，能較其他同行更容易把握高鐵通車、港珠澳大橋以至大灣區的機遇，甚至作為淡市中的「求生門」。
此外，Raymond和自己的團
隊一直強調「外區主區化」及「以戰養戰」，將本身西半山區的客源，帶去外區的一手市場。
他以旗下西半山團隊為例，去年成功在北角柏蔚山、西貢傲瀧、南昌站匯璽及觀塘凱滙共促
成約280宗一手成交，佣金收入以「億億聲」計。
而未來他最看重的區域，是黃
竹坑站上蓋，這項涉資2,000億元
的基建，亦是其團隊的下一個目標。
身體力行買海璇
Raymond又指，要在行內站穩陣腳，不得不靠大公司的人力物力作支援；他曾見過不少同行自立門戶後都失敗收場，成功率不高，正正是因為缺乏龐大的後勤支援。
與此同時，Raymond亦身體力行，以證明看好樓市，2018年中以逾1,200萬元，購入新鴻基地產（00016）北角臨海豪宅海璇的一個一房戶，實用面積369平方呎，須支付15%雙倍印花稅，涉及重稅
約183萬元。
據知，該單位是作為收租用途，
近日以每月27,000元全包租出，呎租73.2元，租金回報率約2.6厘。