諗Sir樓換樓

成就三宅始於足下

諗sir：

本人現年30歲，月薪32,000元，另有IT兼職，月入平均10,000至30,000元；太太同年，任職空姐，平均基本月入約20,000元。

早年在父母規勸下，在九龍灣三寶買了一個單位，330萬元買入，現價近600萬元，尚欠200萬元，但由於樓上有人「走咗」，雖好彩未算兇宅，但都有想將單位賣走。

剛剛完成婚禮，明白人生已入下一階段，現金只剩40萬元，加上每月只可儲約22,000元 ，如何可達成一生三宅的目標？希望賜教。

讀者Carson

讀者底薪計與太太合共52,000元，即借貸力為673萬元（ 52,000/ 10,000×50% ×2.59*）， 如此水平很難靠借錢去完成三宅目標。

能否將IT兼職納入銀行核實收入為關鍵，若以兼職月入25,000元計，借貸力便可升為997萬元〔（ 52,000+ 25,000）/10,000×50% ×2.59〕，那麼趁市低買一間，退休之前三宅目標應可達到。

勿亂學有錢人沽港樓

另一點讀者可留意，是九龍灣樓結欠少於市價的50%，可將其轉為出租用途，租約亦可提供借貸力。

例如租約寫16,000元月租，銀行會承認月租收70%，即11,200元，如此借貸力亦可提升至811萬元〔（ 52,000+ 11,200）/10,000×50% ×2.59〕。

當然，如果又有租約、兼職收入又被承認，讀者夫婦可向銀行盡借額過1,000萬元。

利用銀行借錢買樓再靠租客交租，加快自己的儲蓄進度去脫困，是不少港人的成功之路。

至於近日的社會事件令不少人想賣樓，但筆者看法是香港的低稅制及地緣優勢，始終可吸引到不少人回來。

常言道，殺頭生意有人做，蝕錢生意無人做，想在香港搵錢的仍不少，因此普通人不應學有錢人做法，亂沽港樓。

人家有幾間樓在手，又或成座商廈諗住沽走部分，不表示閣下要賣走手上唯一一注。

要將租金之七成作核實收入來增大借貸力，借款人要（）一 將樓由自住用途正式向銀行申請轉出租； （）二 提供有蓋印花租約；（三）提供六個月入租紀錄。

由現時至年尾，去銀行借錢預了會較往時更難。銀行不一定睇樓市跌，但要限制按揭組合之總金額，令一旦樓市跌而出現之壞賬額受限。

再重申，不要時時睇升睇跌，總之做事去管理好風險，令船可穩定前行，較估估下睇升跌好。

讀者九龍灣樓如聯名要拆名，可按至六成套出多100萬元在手；拆名後利用夫婦中沒樓的一位，以140萬元資金之部分作首期，借八至九成上會買第二間樓。

計入手500萬元樓，100萬元首期，月供約16,000元（ 4÷2.59×10,000）；未買第二間樓之前， （：單位 百萬港元）可將按出之100萬元投入債基收息，10至25厘年息都有，可由較低波幅之10至12厘息做起，收住息去等買樓時機。

最後，要等其中一間樓結欠比市值少過50%時，向銀行提出轉為出租用途；到時借貸力可增大，加上儲蓄應比今時厚，可部署近40歲時買到第三間；供到50至55歲，三間樓都接近供甩，修成正果。

是否現在開始千里之行？由讀者自己決定。