第一桶金

防守力弱賺得更多

Anthony Sir：

你好！最近跟朋友去睇樓，看見不少業主開始減價。

其中一間是沙田一個熱門屋苑的兩房單位，原開價510萬元，質素很不錯。

睇完之後想回家考慮一下，翌日就收到代理訊息賣了成交價不到500萬元。想問這些價錢可以考慮嗎？家人說這些新界區的上車屋苑防守力弱，不應該買，是否這樣呢？

讀者羅先生

防守力弱？就是貪防守力夠弱。尤其是跌市的時候，樓價跌得特別多。以去年底的跌市為例，筆者的學員可以買平20%至30%，甚至更多。

這是甚麼概念呢？以幾個跌市重災區為例，嘉湖山莊的細三房單位，在樓價高位的時候，成交價近700萬元，學員以495萬元就買到，短短幾個月後，估價竟然高達685萬元。

又例如沙田第一城的入門兩房單位，樓價高位時，成交價在600萬元邊緣爭持，筆者的學員450萬元就買到，新年後成交價又衝上580多萬元。

當然最近樓價因為社會動盪不安再大幅下調，不過還未重返當時的入貨價，可以再等一等。

賺波幅要有好心理質素

傳統思維告訴我們，防守力弱是缺點，因為大部分人買樓都是為自住，是長線持有物業，希望自己的物業可以長遠、穩定地升值，將來換樓的時候可以有一筆充裕的資金做首期。

同時一般人比較少接觸市場，不習慣高低起跌，很容易受到市場氣氛影響。

看見自己層樓升，固然開心；看見自己層樓跌，就晚晚瞓唔著。如果閣下是這種傳統的買家，就不宜買這些物業。

從另一個角度看，防守力弱的物業其實更好賺。

如果你的目標不是長線持有，而是希望透過物業在相對較短的時間內賺取較大的升幅，現時在額外印花稅（ SSD）的制度下最少持有三年，從而像滾雪球一樣令自己的資產壯大，這類型物業挺適合你。

試想想，一個在高成數按揭門檻下的上車盤，首期最少要100萬元左右，但高低波幅卻高達150萬至200萬元，本金可以在短時間內倍翻。

這樣才可以有資本細屋換大屋，又或者一間變兩間、兩間變四間。

然而不是所有防守力弱的物業都有這個優勢。舉例說，最近收到很多相熟代理報筍盤，很多較銀行估價或今年高位成交價，低超過100萬至150萬元的上車盤，其中不少是樓齡逾50年的舊洋樓或舊唐樓。

因為近年非首置要付相當於樓價15%的極辣印花稅，正常情況下每人只能買一層樓，市場趨勢是，未必一味貪平，因買家只能買一間，情願買好少少。

就筆者最近收盤所見，最近樓價的跌幅頗為厲害，舊樓再持有幾年便接近60年了，在市場大趨勢下，幾年後賣價是否可以大幅彈上去呢？賺波幅不難，但要有好的心理質素及技術。由於價錢上落快，交投活躍，反應要好快。同時心理質素要高，不要輕易受樓價上落影響情緒。

同時買賣技巧要專業，例如與代理關係要好，劈價入貨、增值出貨的技巧要高，這樣才可賺得更多，有機會在講座及活動中再跟讀者分享。